2011年8月衡阳中航·城市花园项目营销策划报告.pptVIP

;前言：;审视：;37平方公里工业园首个商住配套项目 ——中航2000亩商住配套区;循迹：;苏州工业园—— 中国著名东部新城;;江西共青城工业新区——万象新天项目;项目成功要点：;启示：;2007年，顺应产业转移大势，中航集团与衡阳白沙洲工业园强强联合，建立衡阳·深圳工业园； 2011年，依托园区2000亩综合配套区规划，中航地产以95亩地块开发，率先吹响新城开发号角！;项目现实思考：;南部新城 人居样板;目录;第一部分 市场环境分析;一切物质依附的本质是土地 市场是土地实现商业化的前提 区域市场环境到底如何？;一、城市宏观背景;二、城市住宅市场;该区是全市地产开发最集中区域，形成了以华新开发区（行政、居住）、蒸湘老城区（居住、商业、教育）组成的两大地产板块。;该区南北差异大，解放路以南大庆路以北为老城区，商业氛围浓厚，白沙洲以南为老工业区，高端居住主要集中在该两大商圈之间的沿江板块。;;该区是衡阳的风水宜居宝地，拥有石鼓书院及湘江和蒸水两大水系，新开发项目均沿水而建，以洋房、别墅高档项目为主。;6、项目所在区域重点楼盘扫描;7、住宅市场整体特征;;;统计总套数：5969套;全市低端项目单价基本在3200元/㎡以下，中端基本在3300-4000元/㎡，高端4000元/ ㎡以上，总价区间基本在30-60万之间，之中35-50总价分布最多，而高于55万总价市场接受度大降。 区域分布而言，蒸湘区价格基本与全市保持均衡；雁峰区均价处于全市低位；石鼓区由于较多洋房别墅项目，区域均价全市最高；珠晖区基本与市均价持平。;;主要依赖周边的市政配套，社区配套单一（如小学、中学、菜市场等主要依靠周边） 中高档楼盘有会所等公建，均以泛会所形式存在，档次一般，且服务内容同质化 多数楼盘设有幼儿园配套，但没有小学、中学配套;（9）物业管理;三、商业市场分析;2、市场租金与售价;商业配套差，给项目提供机会：工业园区职工较多，而且大多为六天工作制，对近距离商业需求大，项目有商业发展客源；而项目自持商业有关资源，省略招商期提前吸引人气。 生活购物需求紧迫：工业园区最近的白沙洲有大型超市，离工业园近3公里，而项目本身和工业园区就业职工的基本生活购物需求急需满足。;小结——从市场分析看项目未来发展机会;房地产是个大舞台 每个人的角色定位都不同 但首先必须认识到“自己”是谁？ 充分的自我认识，必须建立在客观的基础上！;第二部分 项目分析;区 域：衡阳市雁峰区白沙洲工业园（深圳工业园）东南部的住宅商业配套区内 位 置：兴湘路以南、白沙大道以东、金龙路以北。 土地用途：商业、居住用地，为园区居住配套区的首个开发居住小区开发项目。 占地面积：95.77亩（63844.2㎡）。;;3、工业园首期功能分区;1、项目四至分析;2、景观资源分析;3、对外资源分析;1、项目优、劣势分析——;2、项目机遇与威胁分析——;SOWT分析启示： 抓住工业园区发展机会、园区首个住宅项目的机遇； 充分发挥中航地产品牌优势，发掘园区产业客户内心需求，采用强势配套园区的策略，规避劣势和威胁挑战！;第三部分 客户需求研究;客户研究手段—— 1、客户访谈； 在进行市场调查的过程中，有针对性的对企业职工、泛公务员、私营业主、业内人士进行深度访谈，最终选取最具代表性的8位受访者作为研究样本； 2、问卷调查； 在进行市场调查的过程中，主要针对项目周边的百货商场、餐饮场所、街头、店铺进行问卷调查，最终得到客户需求的第一手信息资源； 街头拦截与蹲点问卷，发放问卷共100份，通过点对点的跟踪问答，最终得到有效问卷82份； 3、资料搜集； 在进行市场调查的过程中，主要针对项目周边的企业、学校、行政机构有等进行咨询访问和信息收集，最终得到区域潜在购买人群的规模数据。;一、客户访谈研究;访谈结论1：工业园职工购房需求大，周边项目还无法满足。 白沙洲工业园聚集众多企业，近年扩招引进不少外地职工，为留住职工，企业大多自建商品房出售仍无法满足需求，职工热切希望工作地附近能有更多高性价比楼盘。 访谈结论2：市民对房价承受能力较差。 衡阳市普通市民收入不高，近年来受外来购买力的影响，房价涨幅较快，市民购房压力增加。 访谈结论3：市场处在变革期，市民购买观念需引导。 近几年外来开发企业在衡阳市场上影响力不断扩大，但是本地的开发企业也不排斥。市场上高端楼梯房稀缺，受追捧，价格偏高。;二、问卷调查;三、资料搜集;在中航·城市花园出现之前， 可以“幸福”的方向?;?方向一：市中心商品房;?方向二：工业园附近商品楼、安置楼;?方向三：中航·城市花园项目？;“园区沉默的大多数”白描 （城市产业人群25-35岁青年人真实生活状态调查）;关键词之一：海漂 （延伸词：租房，房租） 一直都在租房子住。整天跟房东打交道。 谁不