案例：某小区房地产项目投资.pptVIP

某小区房地产投资项目案例 一 项目概述 该项目总占地358亩 规划总建筑面积59万平方米 项目总投资 25.34亿元，预计总销售收入27.17亿。 该项目自1999年10月2日开发运营，当时项目已完成土地熟化338亩，尚有20亩土地正在熟化。 工程分三期 一期工程11.9万平方米，于2005年2月竣工并交付使用，商品房已全部销售完成 二期工程160729平方米于2006年7月底正式开工，目前正在进行桩基工程 三期工程计划于2007年5月开工建设，预计项目于2010年全部建设完工 项目风险分类 1 自然风险 该小区自身地块的区位，地块区位由地质条件，水文，地下埋藏物的不确定性决定。 该小区概况如下： 3400平方米地下人防设施，项目范围内绝对标高32.57～29.96m及27.03～25.80m处存在大量礓石，勘测期间测得场地地下静止水位埋深为3.2～5.2m，历年最高水位标高按36m考虑，地下水位较高。 2 政治风险 该项目98年立项，后来证明时年恰逢1991～1997年的房地产周期结束，商品住宅业重新进入了一个新的上升通道。立项当年国家出台的文件有《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。 政策影响下：房地产开发投资增长14%，销售额增长40%，99年后中国房地产迎来黄金期，03年人行向房地产公司发出预警，04年出台政策宏观调控。05，06年国家出台紧缩政策 3 社会风险 A：城市规划风险 98年～06年 该小区所在市发展方向有过2次重大变化 一是该居住小区项目立项指出，该市确定的近期城市规划指导思想是向东，西两翼带状展开，其间该市东西部推进步伐差距不大，而该小区项目在城市总体规划方面风险不大，但同时，由于该战略实施方针不明确，实施不到位，使得这一战略越来越模糊，而向南部山区发展的呼声曾在2001年达到高潮，一次主张市政府南迁的呼声占了上风，该小区项目在城市总体规划风险方面出现了难以预计的风险。 二是02～06年 该省市政府重新审视省会城市的总体规划，更加重视从城市群，产业布局，社会发展角度研究城市发展问题，明确了该市东拓，西进，南控，北跨，中疏的总体概念，提出了建设发展新区，新城的构想，在具体步骤上，首先建设西部大学城，坚决停止政府南迁工程，停止东迁西迁之争，考虑到西部军用机场搬迁时间跨度大，确定政府机构及生活设施东迁并立即启动。至此，该小区项目在城市规划方面风险进一步加大。 B：土地熟化风险 该项目在土地熟化方面走了弯路。该项目总占地358亩，需拆迁3100户居民，企业事业单位9家。2000年4月 ～9月，顺利完成一期1093户居民和1家企业单位拆迁，投入资金1.7亿元，购买了近10万平方米的外迁安置房，2001年8月～2002年8月，完成了二期670户居民和3家企业单位拆迁，投入资金1.7亿元，2003年11月～2004年8月三期拆迁，拆迁820户居民和1家企业单位，投入资金1.7亿元，感到拆迁难度加大，2005年6月至今的四期需拆迁居民356户，企业事业单位2家，现已完成230户居民和两家企业单位，仅剩余126户居民尚未搬迁，拆迁难度极大。四期拆迁政策为市政府第208号令。该小区项目原计划2000～2002年完成土地熟化，结果拆迁历时6年，产生了项目进度风险，先仅完成13万平方米的东区工程建设，16万平方米的西区工程刚刚打桩，同时，土地熟化拓企业产生了费用风险，原预计土地熟化费用4.8亿，现预计突破6.2亿，这还不包括利息支出。 C：区域竞争风险 D：公众干预风险 外迁安置房建设手续不齐全，质量不过硬致使拆迁居民就质量，房产证上访，个别闹事，因回迁楼拖期造成了影响，施工过程中砌筑临时围墙却因碾坏附近小学门口的道路影响 E：政府管制风险 该小区由于拆迁受托单位拆迁办属于政府管制下的半市场，半政府单位，导致市场服务意识差，具体到拆迁工作，效率低下，业务不规范，给开发商严格控制拆迁成本，明确拆迁权利，业务带来了较大困难，直接影响了拆迁进度。 4 管理风险 开发商对内外影响因素的敏感性，决策，执行的科学度及效率决定了管理风险程度。体现项目运作策略的合同签订是管理风险的重要环节，换句话说，管理风险的出现大量存在于经济合同的订立。 该小区建设过程中，开发商急于完成拆迁，贸然接受了政府有关部门提供的近70000平方米的安置房，购房资金约9000万，虽然这一行为加快了工程进度，但也带来了后患。由于安置房质量较差，地下室渗水，墙体开裂，pvc下水管道使用三年就出现渗水