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把土地使用权直接卖给购房人的提案 提案目标： 政府采纳本建议后，可凭“一纸公开卖地檄文”解决房地产业问题。 提案论点： ⒈ 房地产行业危机不可怕，可怕的是开发量萎缩可能导致的经济危机。 ⒉ 政府应该卖给开发商的是“土地开发权”，限期两年竣工，因不可抗力不能竣工时，最多补缴滞纳金，延期一年，到期不能竣工的必须收回。但这一规定，因政府错误的把“土地使用权”卖给了开发商而无法执行。 论据：多数土地立项后两年内甚至未能开工，按期竣工的项目相当罕见。 ⒊ 现有卖地模式，会损失巨额的土地收益，且不可持续，导致房价高涨，征地拆迁困难，城市建设和规划迟滞，北京卖地六年损失出让金两千亿！ 论据：招拍挂六年，北京土地囤积严重、拆迁困难，合同收益仅530亿，纯收益不足400亿。而按照本模式，在平均房价每平米约7500元，五环内均价每平米8600元的前提下，政府每年可以得到不止400亿土地纯收益。 ⒋ 现有开发模式，开发商要负担巨额的购地款，企业资金链紧张，投资回报率低，风险高，周期长，而高房价更导致房地产行业陷入恶性循环。 论据：多数房企资金链紧张，销售困难，陷入想降价也不敢的困境。 提案建议： 政府直接把土地使用权卖给购房人，具体销售模式，应为政府每年公布城市各区域参照楼面地价及认购规则，并与银行合作，接受市民到银行转账订购或认购。具体操作流程为： ⒈ 地方政府公布当年各区域供地计划及参照地价、首付比例，并接受市民在银行转账订购。以北京为例，如果年初计划供应新建住宅2200万平方米（指地上准建面积），并把城市按照长安街和中轴线划分成四个区域，每个区域按照环路划分成六个等级，并公布各区域住宅用地的参照楼面地价和计划供应面积。想购买住宅的市民，只要先选好自己可以接受的区域，按照希望购买住宅的区域地价，和计划购买面积，计算出应支付的地价款。到银行填写《城市住宅用地使用权认购登记表》，再按照60%的首付比例，将认购款转入政府土地出让金专户即可。当然，银行会为市民提供相关的服务，帮助市民完成填表、转账等手续。政府可以在官方网站每天更新土地认购情况表，公布认购人的编号、希望认购的区域、认购面积、转账时间和审批结果（应对认购过多住宅的申请予以驳回）、认购结果。在这里要补充的是，如果一个市民接受A2区域，但不排斥A3、A4区域，可以同时申请排队多个区域，并按其申请最优区域转入认购款。 ⒉ 具体到某个地块，当具备转让条件后，政府应在官方网站公布地块信息，并按转账的时间顺序，优先通知已登记认购土地的认购人依次决策是否认购，例如，B3区域有一个准建住宅10万平米的地块开始转让后，则政府按照转账顺序，依次通知所有已成功通过认购审批，成交结果为未成交，且登记申请区域包含B3区域的认购人限期办理认购登记。当有效的认购登记面积达到该地块供应面积的80%后，截止登记。之前成功认购的业主，都可以按照自己希望认购的面积，按照转账顺序依次选择住宅。 ⒊ 政府收到该地块8万平米的六成地价款2.88亿后，直接将2.4亿（10万平米x每平米6000元x40%）转入财政土地收益。并公开招标设计机构和开发商按照该地块的规划要求及现有户型预定数量参与设计和开发竞标。由政府确定前四名之后，通过前期登记的全体业主投票（每户一票），确定最终中标的设计方案、开发商及建房价（设计方案包括小区规划、户型设计、交房装修标准等。中标建房价通常应在每平方米3000元以内） ⒋ 当最终的设计方案及开发机构确定以后，政府应组织成功认购的业主，按照转账时间顺序和登记认购的面积，顺序确定房号。由于实际面积与登记面积会有一定误差（建议许可误差5%），则业主须接受这一合理误差，并在竣工验收后，交房之前，按实际面积付清地价款和建房价款（可按揭）。 ※ 新模式下的实际房价 = 给政府的地价 + 给开发商的建房价 ※ ⒌ 对于每个项目剩余的20%户型，则建议政府回购，作为拆迁安置用房，以每平米建房价3000元估算，则政府每年只要132亿，就可以取得440万平米拆迁安置用房，通过现房置换，解决现在拆迁难，矛盾尖锐的问题。 ⒍ 按照这一模式，如上表，政府每年可以得到地价款976亿，净得土地出让金390.4亿（地价款的40%），并得到440万平米拆迁安置用房，和约453.6亿征地资金（地价款976亿-出让金390.4亿-拆迁安置用房建房款132亿）。 ⒎ 北京的住宅平均价格将理性回落到每平米约7500元（上表平均楼面地价约4500元+每平米3000元的建房价）。而且政府还可以随时根据土地认购情况，调整当年的供地计划，解决百姓购房难的问题。 提案补充： 在这一模式基础上，政府的土地收益成倍增加，开发企业的投资回报率也成倍增加，开发周期大大缩短，城市建筑的设计合理性大大提高，百姓买房难的问题得到彻底解决，金融机构的收益和贷款安全也得到了保证