陕西省居住区指标体系研究PPT.pptVIP

陕西省城乡规划设计研究院 容积率与社区规模 在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并不全是这样 从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不会因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区 同为住宅项目， 地理、资源环境 相当，两个项目 要就是因为用地 规模的差别由此 产生容积率的差 异，而产生的建 筑布局、中心绿 地以及配套设施 等的差异 4.3、容积率 D项目：住宅项目，用地规模为10万㎡，容积率为1.7，建筑类型是多元化的，从联排别墅到多层以及高层住宅 E项目：住宅项目，市区中心位置，规划用地2万多㎡，容积率为5.6，建筑类型全为高层板楼，共享城市公园资源 陕西省城乡规划设计研究院 容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得不同的舒适度 如：F、H项目，相同的地块面积，同样容积率，规划布局差异可以非常大，社区空间和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270°观景视线与H项目品质项目就一目了然了 F项目：2.5容积率，建筑类型均为独栋高层塔楼， 点式布局，均为南北朝向，绿化率48%以上 H项目：2.5容积率，建筑类型有多层，小高层、 高层，排列+围合式布局，绿化率32%，部分东 西朝向布局 4.3、容积率 容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度 Y项目： 4.0容积率，围合式布局，采用了大比例的高层板楼，社区还营造了罕有的大规模中心园林 项目分析 容积率高达4，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，三栋板楼式住宅围合成三合院式，将节省的占地面积让给了中心园林，使社区中心景观作为黄金地段的市区中心城市稀缺景观资源。 三合院排列，面对面的两栋楼相距超100米，它不仅以差异化的社区空间和生活便利的享受引起购房者青睐，而且还可以用高容积率、高售价保证开发商丰厚的利润回报 4.3、容积率 陕西省城乡规划设计研究院 各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定，此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。 确定容积率的因素 地块的使用性质 地块的基础设施条件 这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等； 即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑； 地块的区位 城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区 地块的空间环境条件 即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等； 地块的土地出让价格 即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高 4.3、容积率 陕西省城乡规划设计研究院 容积率与其他主要规划技术指标的关系 确定容积率的因素 在一定的建筑高度(层次) 与房屋间距的控制下容积率与建筑密度是成正比关系见图1; 在限制建筑层数的情况下, 容积率越高, 绿地率越小, 其关系如图2。 图1、容积率与建筑密度的关系 图2、容积率与绿地率的关系 FAR 容积率 D 建筑密度 FAR 容积率 GAR 绿地率 4.3、容积率 陕西省城乡规划设计研究院 作为控规的强制性指标和对建设项目实施规划管理的依据之一，具有相当的严肃性。这种严肃性，既应体现在容积率制定的环节，也应体现在后续的管理和实施环节。然而我国当前容积率的问题，却也集中反映在这些环节当中： ①在容积率的制定环节方面 ②在容积率的管理环节方面 ③在容积率管理的实施监督方面 容积率问题产生的原因： ①容积率确定的依据不足 ②城市发展客观存在的不确定性 ③以经济为导向的利益驱动 ④管理部门的短视行为 ⑤公众参与不充分 4.3、容积率 总结来说，