海顿公馆住宅楼定价策略汇报.pptVIP

海顿公馆住宅楼定价策略 【目录】 ⊙ 近期房地产市场整体情况分析 ⊙ 主要竞争楼盘销售情况分析 ⊙ 海顿公馆定价策略 【PART 1】 ⊙ 近期房地产市场整体情况分析 ⊙ 主要竞争楼盘销售情况分析 ⊙ 海顿公馆定价策略 【2009年宁波四区住宅销售新供情况】 【2009年末四区住宅市场呈现“价升量跌”状况】 09年宁波四区住宅价格持续上涨，最高涨幅达55.9%； 5月-8月，住宅去化量和新增量持续下跌时，住宅价格依旧上涨； 10月-12月，销供量再次下滑，住宅价格却再攀新高度； 成交量的两次急剧波动，暗示着市场内对高房价已经产生一定的抗性。 【江北区商品房住宅供应短缺】 09年住宅市场供小于求，供应量依旧吃紧； 年底销售去化量持续下降，价格依旧上涨； 市场内消费者对高房价已经产生抗性； 江北区住宅供应量依旧短缺，海顿公馆住宅楼的入市有填补市场空缺之优势； 国家政策持续收紧，消费者观望情绪有所增长。 * * 2009年历月住宅销售面积均高于当月新增量。 5月迎来销售最高点后，四区住宅成交量持续下降，9月至10月又迎来一波小涨幅，但整体仍呈下行走势。 10月-12月处于新一波的下行曲线中，不排除未来2、3各月内住宅成交量有小幅反弹的可能性。 就09年而言，住宅市场供小于求。 宁波四区住宅成交均价曲线 宁波四区住宅月销售量曲线 宁波四区住宅月新增量曲线 截止至2月，市四区商品住宅存量约为30.6万平方米。其中江北区（不含江北北区）商品房住宅存量为16464.92平方米（可售套数为97套），仅占四区总量的5.41%。宁波江北区可售住宅面积仅略高于海顿公馆自身体量。 【国家加大调控力度，政策趋紧】 国务院办公厅 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷款首付不低于40% 1月10日 财政部 调整住房转让营业税政策,不足5年全额征收 12月23日 财政、国土等五部委 拿地首付不低于50% 12月18日 国务院法制办 现行拆迁条例将废除 12月17日 国务院常务会议 温家宝要求遏制部分城市房价过快上涨势头 12月14日 国务院 营业税征免由2年恢复到5年　 12月9日 中央经济工作会议 继续实施积极财政政策　 12月7日 财政部 明确房产税城镇土地使用税有关问题 12月2日 【 PART 1 ·小结】 ⊙ 近期房地产市场整体情况分析 ⊙ 主要竞争楼盘销售情况分析 ⊙ 海顿公馆定价策略 【PART 2】 截止至2010年1月22日，御府1#楼（72套）共售出35套，销售率为48.61%。 御府1#楼还剩36套（对外宣称5、6套）在售，户型面积为225㎡、253㎡，装修标准在3500-4000之间，均价26000-27000元/㎡。2#楼（共72套）预计明年5月份会推出，近期购房下订者，如按时签约可享受500元/㎡ 的优惠，额外赠送产权车位。 开盘时间：09年11月8日 主力户型：225-253 ㎡ 销售均价：26500元/ ㎡ 截止至2010年1月22日，ART蓝海?半岛流云（总96套）共售出61套，销售率为63.54%。 ART蓝海?半岛流云目前剩35套（对外宣称不到十套）在售，价格在20000-28000元/㎡之间。 开盘时间：09年11月21日 主力户型：170-280 ㎡ 销售均价：25000元/ ㎡ 截止至2010年1月22日，凯德汇豪天下共售出402套（共452套），销售率为94.5%（不含尚未正式推出的27套房源）。 开盘时间：09年9月11日 主力户型：163-224 ㎡ 销售均价：26500元/ ㎡ 凯德汇豪天下目前在售房源23套（对外宣称不到10套）价格在23000-30000元/㎡。预计4月份推出新的7-94#楼（共27套房源），户型面积为200㎡。 东外滩花园?尚海滩公馆精装修房于2009年9月19日正式推出。共有房源255套，主力户型面积为37㎡-66㎡，对外售价为23000元/㎡起左右。 截止至2010年1月22日，尚海滩公馆共售出104套，销售率为40.78%。 百隆东外滩花园尚海滩公馆在售房源151套，3000元/㎡的装修标准，起价23088元/㎡。 开盘时间：09年9月19日 主力户型：37-66 ㎡ 销售均价：26000元/ ㎡（23000元起） 【 PART 2 ·小结】 从销售价格上看，御府、半岛流云、汇豪天下4#均为大盘的尾盘房源，在前期销售铺垫下，价格会较普通房源高；东外滩花园与海顿公馆的情况较为相似，有一定的可比性； 从各楼盘去化率来看，除汇豪天下销售率最高（也是诸盘中最早开盘的），其他其他三个楼盘的高价房源销售率均在45-60%左右。市场上对售价2万以上高端楼盘有一定的抗性； 从销售情况的对外宣讲来看，四楼盘对外宣传的库存房源量与实际数据显示有所偏差（同样