四川达州项目可行性研究报告..docVIP

目 录 决策背景 3 一、内部因素 3 二、外部环境 3 第一部分 项目所属区域介绍 4 一、达州市简介 4 二、达县简介 5 第二部分 项目概况 6 一、宗地位置 6 二、项目渊源 6 三、宗地现状 6 四、规划宗地紧邻周边的环境 7 五、交通出行 7 六、生活配套 7 七、市政配套 7 八、土地出让条件与程序 7 九、地价分析 7 第三部分 风险分析 8 一、项目的风险点及风险可能性预测 8 二、风险控制手段 8 三、总体评价 8 第四部分 市场分析 9 一、经济收入分析 9 二、房地产市场供需状况 9 三、房产市场存在的问题 10 四、房产价格涨幅原因 10 五、未来三年走势 11 第五部分 方案一 成本及投资收益预测 12 第六部分 方案二 成本及投资收益预测 15 第七部分 优劣分析 19 一、本项目竞争市场概况 19 二、优劣势分析 19 第八部分 结论与建议 20  决策背景 一、内部因素 1、本项目可为公司提供持续发展条件，符合公司可持续发展的战略。 由于目前公司在大连的项目已经进入收尾阶段，为公司寻找持续可行的项目成为公司发展的重中之重，所以达州项目给我们公司的发展提供了一次契机。 2、本项目占地344.02亩，规模大，为达县新规划的住宅项目，技术难度比较低，公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。 3、中铁二局项目的成功开发为中国中铁全面启动达州市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。 二、外部环境 1、本项目主要由达州现有的公司-中银房地产开发运作，现在土地还是毛地，中银介绍政府协助挂牌顺利出让给相应的公司。 2、增值潜力大。本项目所属达州县区在总体规划上定位于承担主城部分功能扩散和吸收改造老城区城市化人口的职能和满足中国石油、中国石化公司员工住宅的迫切需求，达县紧邻达州，发展的速度相当之快，土地升值潜力大。 3、环境好。本项目所处的片区为住宅开发的热点区域，许多地产商已经进入并开始在附近建造住宅。 4、市场机会明显。本项目定位以2700-3500元/平米的住宅，该价格产品为达州主流市场，供应和需求量都很大。  第一部分 项目所属区域介绍 达州市简介 达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。地理坐标为北纬30°92′-32°20′，东经103°29′-108°23′。北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市。是中国西部四大名城——重庆、成都、武汉、西安交汇辐射的中心地带。达州资源富集，交通便捷，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇和四省市结合部的商贸中心和交通枢纽，素有有着中国气都和中国苎麻之乡的“川东明珠”美誉。现辖通川区、达县、宣汉、开江、大竹、渠县4个县和代管万源市总面积16591平方千米。总人口637万人。州市辖1个市辖区、5个县，代管1个县级市。达州市是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立。 达州交通便捷，商贸活跃。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。国道210、318线纵横全境。达渝高速公路直达重庆，达陕高速公路已经开工建设该路全线竣工后，从达州到西安一天可跑来回，而从成都经达州到西安约需要9个小时。 达万高速公路计划于2008年底开工，2011年底建成通车。达州市河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。渠江航运直通重庆。共有通航河流9条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。 达州市地势东北高 (大巴山区)，西南低 (盆地丘陵区)。最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔2458.3米；最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。大巴山横直在万源)宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝3块。山地占幅员面积70.70%,丘陵占28.10%，平坝占1.20%。 北部山体切割剧烈，山势陡峭，形成中、低山地貌单元；中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元 水系：达州市河流主要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布。前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流300公里入长江。境内流域面积在100平方公里以上的河流有53条，1000平方公里以上的干流有15条。共有通航河流9条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。各河流可通航里程不等，运载量在100吨以下 气候：达州市属亚热带湿润季风气