重庆房地产项目产品报告.docVIP

目 录 第一部分、项目研究背景 第二部分、市场概况 第三部分、区域市场分析 第四部分、地块SWOT分析 第五部分、价格定位 第六部分、产品定位 第七部分、产品规划建议 第八部分、营销推广建议 第九部分、广告推广建议 第十部分、销售及合作方式建议 第一部分、项目研究背景 为准确市场定位，我们对渝北项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托渝北新区商品住宅市场（主要为工业园区市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 了解渝北新区市地产市场的整体状况及变动趋势； 了解渝北新区市住宅市场产品设计的发展趋势； 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 掌握兴科路地块项目所处地块的基本特征； 掌握兴科路地块项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 明确兴科路地块项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知； 明确兴科路地块项目构建优势的市场机会及企业机会； 提出兴科路地块项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路； 10、提出兴科路地块项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议； 11、提出兴科路地块项目营销建议积推广思路； 第二部分、市场概况 一、重庆整体情况分析 一) 重庆地产市场2006年基本情况 从房地产投资结构来看： 住宅投资376.78亿元，增长25.4%， 办公楼投资12.76亿元，下降25.3%， 商业营业用房投资1.98亿元，下降2.5% 住宅投资 办公楼投资 商业营业用房投资 投资总额：409亿 投资金额 376.78亿 12.76亿 .98亿 25．4% -25．3% -2．5% 二）房地产开发规模持续扩大 2006年，全市房地产施工面积8864.37万㎡，同比增长18.45，其中住宅施工面积6655.0万㎡，增长20.7%；新开工面积2709.28万㎡，增长16.0%；其中住宅新开工面积增长19.3%；竣工面积2224.84万㎡，增长0.7%。 三、商品房市场运行情况 全年主城区新批准商品住房上市预售面积同比增长30.53%，同期商品住房实际销售面积1203.50万㎡，同比增长19.39%，供需基本平衡。 1、销售面积增加 实际销售面积1203.5万㎡，同比增长19.39%由此可见市场需求相当旺盛。分月度来看：5月的销售面积最大为192.5万㎡，9-11月份均突破了100万㎡，由此可见下半年楼市成交相对较为活跃。 2、销售均价幅上涨 2006年全年主城区商品住宅成交均价2697元㎡（建筑面积，下同），同比增长4.25%，增幅较2005年有所下降。分月份来看成交均价基本保持在2500-3000元/㎡之间，由于房交会的带动，11月份的销售均价最高达3151元/㎡，其次是4月和6月均为3080元/㎡。 3、外来购房群体增加 2006年主城区商品住房销售面积中，其他区县居民购房面积占30.16%，同比提高18.09个百分点，市外居民购房面积占9.17%，同比提高3.04个百分点，两者占总销售面积的近40%。 1．房地产开发投资在去年基数较大的情况下继续保持稳定增长。 上半年房地产开发完成投资67.7亿元，比上年同期增长11.6%， 投资额占整个固定资产投资的46.1%，增长28.5%。 房地产房屋竣工面积达101.37万平方米，比上年同期增长86.6%。 商品房实际销售面积140.19万平方米，同比增长107.5%，其中住宅136.59万平方米，商品房实际销售额45.95亿元，同比增长115.0%。 受全国地产持续热涨的市场大环境影响。重庆省商品房价格在第二季度上涨6.3%。 开发整理土地：土地渝北区上半年开发整理土地３０００亩 征用土地：　2007年截止６月３０日全区征用土地２宗、９７．５１６８公顷，同比增加７７％。观音洞水库和空港公园等３宗、１０４．１４８０公顷项目用地已分别上报国土资源部和市国土房管局审批。　 供应建设用地：　土地供应保障有力，基本满足全区发展的用地需求。１－６月共供应建设用地３４宗、１３２．１０４６公顷，比去年同期略有下降。 土地开发整理：上半年，土地开发整理成效明显。完成统景等９个区级项目近３００００亩土地的开发整理，新增耕地约２５００亩，启动御临等镇三峡库区移土培肥二期工程。 2、市场供应状况分析 ——供应量持续放大 据统计，从2006年年底到今年的5、6、7月份，渝北新区新楼盘集中放量，堪称一天一个新盘，数量区市共有327个新盘入市，总规模为510万平方米，较上月增长170%，其中住宅项目为15个。在去年12月中旬以后到今年3月初开始推出、还没有拿到预售许可证的新盘约有10多个左右，如等