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西安竹园地产高新竹香庭院项目市场定位及开发策略报告 市场定位及开发策略 竹园企业加入 西安房地产主流战场 开宗明义 此次非常荣幸能够接受贵司的委托，在前期市场研究的基础上对本项目的开发作以下思考。 本次沟通的目的是在前期掌握的市场结论的基础上，通过正反思维和多重聚焦方式进行产品定位，并勾勒出产品规划设计的基本方向，进而研讨项目规划设计的创新之路，通过对项目总体结构的沟通，达到共识，为项目成功运营铺平道路。 报告导视 宏观及区域市场研判结论 项目地块分析 项目定位方向探索 项目定位系统 投资概算 产品规划及配套建议 开发策略 一、整体定位 1．整体定位：现代中式人文雅居 2．客户定位 高新及电子城白领、经商人士、大学教师、周边置业人群、其他人士 3．客户核心形象： 喜好中式传统文化的才俊雅仕 4．产品定位： 新中式风格多层洋房+中高层建筑 5．价格定位： 电梯多层参考价格 3850元/㎡ 中高层参考价格 3500元/㎡ 6．户型面积： 两室80-100㎡，三室110-135㎡左右 7．户型配比： 两室65％ 三室28％ 其他 7％ 二、开发策略 品牌先行 连续样板 商业聚气 主要结论 宏观及区域市场研判结论 Part One 宏观市场研究结论 经过《宏观及区域市场研究》报告分析，我们可以看出整体市场及区域市场有如下表现： 1、宏观经济形势向好，西安近年来的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升； 2、西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳 步上升的态势已成定局，西安房地产泡沫甚微，整体市场新出项目多遵循国六条； 3、西安市经济中心以城内传统商贸、商业中心和西高新新兴产业中心为主要分布，并以西高新为主 要发展方向；城东、西是两个以国有大型企业为主的区域，经济发展水平相对前二区域较低；城 北为相对最不发达的区域，政府北迁和经济开发区的拉动作用才刚刚体现出来； 4、西安房地产市场主流产品呈现以市中心和高新区为中心，由高向低向外扩散的分布特点；主要项 目密集分布在二环一线两侧及高新区新区；从西安市城中、东、西、南、北及高新区的分布看， 以城中、高新区平均价格较高，城西、城东次之，城北最低； 5、西安高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受的板块为：曲江（低密度住 宅），西高新三环周边（高层高端住宅），秦岭北麓（别墅）； 宏观市场研究结论 6、西安市人口分布以城中、二环、城南及高新区最为稠密，且购买力较强；城东、西次之，购买力 亦相对不如；限于西安市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。 7、虽然大量外地开发商进入西安整体带动了西安房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房 地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 8、区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条调控下两房比例会 有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来一定时期内，区域市场高端大户 型产品将占市场供应的绝对主流。 9、拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过130平方以上的销售看好； 相反，在配套不成熟、环境较差的小型社区内，大户型反而滞销。 10、各项品质均衡的主流项目中紧凑实用型户型销售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色的 项目更易销售。 11、多层产品购买成本低、使用成本低、居住舒适度高等因素促成其高性价比，市场认可度较高。 12、中式、新中式风格逐渐受到市场认可。 13、在售项目中先行兑现样板景观的，在同档次产品中更容易被市场追捧。 项目地块分析 Part Two 一、地块位置 本项目地块位于西万路，与高新国际中学一路之隔。南侧紧邻五龙汽车管理所。 西万路西侧住宅项目较多，且多为大型居住社区，除绿地、和黄外均为中端产品，配套设施较为成熟；东侧除现有翟家堡外无其他住宅。 二、地块现状 项目占地101.058亩，除去绿化带与代征路建设用地81.329亩。地块平整，西侧围墙广告牌搭建完毕，南侧规划路正在施工中。 三、周边配套 项目地块周边交通路网发达；与高新国际中学虽然一路之隔，但由于行政区域不属于高新区所以能否在高新就学需要落实；生活配套严重不足，只有紫薇田园都市内部有中型、小型餐饮以及小型超市。 大学城