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市场分析 一、盐城楼市四大板块分析 结论： 本案所处区域为盐城开发热点地区，升值潜力可观，但在价格上没有优势，也是盐城市民近期认可度较低的区位。 具体研究如下： T地带 T地带开发体量较大，约占市区总开发量的四分之一，特别是商铺开发面积接近于住宅开发面积，居全市各区域之首。住宅以怡景花园城、金色家园、大宇花苑、新港湾花园等具有代表性，从这一区域的整体行情看，目前有一些少量余房，可能就是开发商惜售心理作用下预留的好房子。 T地带的住宅价格目前仍居各区域之首，其区域的心脏地带更加明显。目前余房较少， T地带的学区房仍是热点，房源也仍然紧缺，有价无房。 城西南 城西南开发以多层、别墅为主要业态。该区域的衡泰·冠城、八菱华庄、新日月·翠洲嘉园、金品花园、桃源居、宏图·伟厦等楼盘的综合表现一直都是比较惹眼的。 城西南的楼盘品质自2003年起一直居市区高档住宅的领先地位。至目前为止高档房仍被购买者所热捧。衡泰·冠城推出的独幢、双拼别墅，一度被称之为盐城房产市场的顶级产品。 盐城“浦东” 盐城“浦东”区域是我市房地产业的新兴区域，这一区域以前给人们的感觉是距离市中心偏远。其实这是一种错觉，盐城“浦东”与城西南离新、老城市中心的车程几乎不分彼此。随着城市交通配套设施的逐步完善，人们的这一错觉已有所改变。以前这一区域的高档楼盘很少，所以房价在市区各区域中也是最低，当时也就每平方米2000元上下，这跟区位、配套、规划、理念及品质等都有干系。 盐城“浦东”如今的房产开发势头强劲，其中以锦绣天第、鑫业家园、东方花园等为代表。 老城区 老城区是城市建设的热点区域，老城区优化改造中的黄海中路、后关路、潮声路、新洋港等建设工程，改造力度都比较大。老城区楼盘以锦华苑、悦达·东园、锦华苑、锦江·冠城等楼盘为代表。 二、区域楼盘市场分析 结论： 盐城市场整体情况是大面积住宅滞销较为严重，紧凑型户型存在市场缺口。 小高层、高层得房率低，建造成本高，单套面积大，总价高，消化速度慢，存在明显市场阻力。 盐城市场同质化现象严重，景观、户型类似，相比于同区位的钱江方洲，本案难以抗衡。 期房销售速度慢，而工程进度快、工程质量好，易形成开发商实力强的口碑，容易促进销售。 楼盘外立面造型丰富、色彩漂亮，容易受到市场追捧，利于销售。 具体盐城楼市价格区间分布研究如下： 专家预测： 受“国六条”影响，2007年度的小面积户型将丰富和完善楼市结构，房价涨幅日趋平稳。 2400～2600元/㎡左右城南为主阵地 容积率较高 2006年，盐城均价在2500元/㎡的楼盘供应曾出现过“断层”。2006年上半年北城区、浦东区以及城西南的不少楼盘销售均价还在2000元/㎡左右徘徊，到了下半年特别是“十一”黄金周后，多数楼盘的销售均价已跃至 2600元/㎡以上。直至年底，该价位段的楼盘在市区已难以寻觅。据统计，该区域在2007年上半年上市楼盘不少；如华厦绿城、水绿名苑、瑞尔国际公馆、恒荣世家、金庭置业以及一些新地块等。上市楼盘的规模都很大，建筑面积基本没有低于10万平米的，楼盘以多层与小高层建筑为主，容积率将提高。 由于城南板块已被新一届政府定位成城市新中心，可以想象这一板块的价值前景。而且因为是新城，配套建设都是新的，大环境很好，再加上该板块的楼盘均以大盘为主，其小区的环境设计也优越于市区其它板块，升值前景可观。这些住房的面积大多在100～130平方米左右，总价在25万元～35万元左右，在人们的心理承受范围之内。 2600～2800元/㎡左右分布较广多以老盘后期项目为主 2007年上半年，2600～2800元/㎡价位的新建商品房分布比较广，北城区、浦东区和城西南都有，其中北城区这一价位的楼盘肯定在黄海路以北，浦东区的楼盘价位预计大多数不会超过2700元/㎡，而城西南这一价位的楼盘则大多数分布在西环路和盐马南路。其中，西环路今年上市的商品房多数是大盘的后期项目，小区配套基本成熟，社区氛围已经浓厚。后期的产品多以小高层为主，小区容积率不会高，值得一提的是，这些楼盘的户型均以120平米以上的大户型为主，总价不低。 另外，盐马南路上市的楼盘均是新开楼盘且规模都不小，预计项目定价策略比较谨慎，价格低于2600元/㎡也不是没有可能，低开高走策略。 2800～3300元/㎡左右解放南路的价格区间 解放南路一直是购房者极其关注的地段，除却其规划层面上的板块价值不谈，光是目前学校、机关单位所吸引的购房群体就已极其庞太，所以该区域的房源一直紧缺，出来一个抢一个。房价也是一涨再涨，截至2006年底，已有楼盘价格卖至3300元/㎡左右 ? 2007年的行情怎么样，很大程度上取决于盐城地产航母——钱江方洲，这也是很多开发商和购房者所关注的。另外，该地块的房源情况也是所