水榭花都集合信托特定资产收益权项目尽职调查报告 2.docVIP

关于 项目名称：连云港水榭花都特定资产收益权项目集合资金信托 申报部门：中小企业部 信托经理：葛宜岱 申报时间：2013年11月3日 目录 声 明 与 保 证 3 第一部分 信托方案概要 4 第二部分 信托交易结构 7 第三部分 融资人评价 9 第四部分 担保主体分析 24 第五部分 融资项目分析 25 第六部分 还款来源 43 第七部分 本信托计划风险评估 45 第八部分 信托计划发行、推介、认购及费用 49 第九部分 过程管理安排 50 第十部分 信托项目评价与结论 51 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此报告是按照渤海信托《项目尽职调查指引》等有关规定，根据融资申请人提供的和评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接评估人：葛宜岱 评估审查人：雎健 评估审定人：任惊雷 第一部分 信托方案概要 渤海信托-帝豪集合资金信托计划 方 案 要 点 1.委托人（暨受益人） 集合信托合格投资者 2.受托人 渤海国际信托有限公司 3.信托规模 信托规模不超过20000万元。 4.信托期限 24个月 5.融资成本 6. 融资方 连云港帝豪实业发展有限公司（以下简称“帝豪实业”） 7.担保方 帝豪实业发展有限公司实际控制人-周农及大股东闫海燕，两人为夫妻关系 8.资金用途 信托资金用于支付连云港帝豪“水榭花都二期、三期”的特定资产收益权的转让价款。 10.信托退出方式 受托人与连云港帝豪签订《特定资产收益权转让合同》，到期由融资方支付回购本金和溢价，实现信托退出。 11.还款来源 1.融资方经营收入（连云港帝豪“水榭花都二期”项目销售回款） 2.“阳光国际大厦”销售收入 12.委托人预计收益率 100万-300万 （不含） 10%/年； 300万以上 11%/年 13.保管银行 保管行：兴业银行股份有限公司石家庄分行。 保管费为信托规模的0.03%/年。保管费于受托人收到每笔转让价款支付日起5个工作日内及每笔转让价款支付日起满1.5年的5个工作日内收到回购溢价款后向保管人支付。 14.信托报酬 1.8%/年。信托费用扣除因信托财产管理而产生的银行开户费、网银开通费、U盾费、网银使用费、账户管理费、电汇手续费、支票工本费、手续费等银行费用、律师费、财务顾问费后的净额作为受托人的信托报酬。信托费用于受托人收到每笔转让价款支付日起5个工作日内及每笔转让价款支付日起满1.5年的5个工作日内收到回购溢价款后收取。 15.监管银行 本信托计划在中国银行连云港核电站支行开立资金监管专户，监管项目放款及水榭花都二期销售回款。监管银行不收取监管费用。 风 险 保 障 1.渤海信托与连云港帝豪实业发展有限公司签订《抵押合同》，就“水榭花都三期”土地办理第一顺位抵押。该项目地块土地证于2013年7月取得，由苏信房地产评估咨询有限公司评估，初步估计目前评估价值约为33894万元。以及二期已经取得销售许可证的正在销售的30091.77平方米在建工程，价值18025.25万元（由江苏苏信房地产评估咨询有限公司做出预评估）。累计抵押物价值51919.25万元。 2.融资方实际控制人周农、闫海燕为“水榭花都”履行项目到期支付回购本机和溢价提供不可撤销的连带担保责任。 结论 本资金信托属于特定资产收益权类信托，交易结构简单合理，安全稳健，项目风险可有效控制；该信托产品期限适中，收益稳定。 第二部分 信托交易结构 一、信托交易结构 二、相关交易主体 （1）融资方：连云港帝豪实业发展有限公司 （2）担保方：连云港帝豪实业实际控制人周农及大股东闫海燕 （3）交易各方股权关系：周农及闫海燕持有帝豪实业73%的股权。 三、项目合规性 目前该项目四证及二级资质齐全： 国有土地使用证 连国用（2013）第LY001917号 建设用地规划许可证 连规东地证（2006）156号 建设工程规划许可证（10#11#12#）；（17#） 连规东（2007）074号；建字第320703201000147号 建筑工程施工许可证（10#11#12#17#） 编号3207032011011700002A;编号3207032011011700001A；编号3207032010072700004A；编号320703020120026 房地产开发资质 二级（证书编号：连云港KF07362） 整个项目140327.6平方米的土地款金额为1.85亿元，2005年融资公司通过公开竞价的方式取得土地，土地出让金已结清。二期占地面积41