上海市场2008年11月市场报告 -上海机构（下）.docVIP

2008.11 上海房地产报告 SHANGHAI REAL ESTATE REPORT 市场报告 典型个案：开元坊二期—御华庭 11月广告投放、成交情况 平面媒体投放金额 投放版数 投放次数 成交金额 成交套数 成交均价 104700 4 4 243688784 68 21563 开元坊二期—御华庭位于板块，?I 营销策略：平面媒体广告。 少量但诉求明显的广告攻势是御华庭的营销的策略方式，虽然没有花哨的概念炒作。但其用意明显的广告诉求——全复式大宅和适中的价格，还是吸引了广大客户的兴趣 开元坊二期—御华庭2008年11月广告投放明细 楼盘名称 区域 板块 环线 属性 投放金额 投放次数 上海开元坊 黄浦 陆家浜路板块 内环内 公寓-御华庭 601300 4 广告名称 楼盘参考价 刊例价 版面 投放数量 发布日期 类型 上海楼市租售情报 　 112000 0.25 1 2008-11-20 硬广告 新闻晨报 　 196100 0.25 1 2008-11-20 硬广告 新闻晨报 　 97900 0.25 1 2008-11-27 硬广告 新闻晨报 　 195300 0.25 1 2008-11-13 硬广告 Ⅲ 效果测评： 该盘一经推出即引爆了黄浦的住宅市场，当月成交68套，位列当月区域成交套数第一。 典型个案：金地湾流域 11月广告投放及成交情况 平面媒体投放金额 投放版数 投放次数 成交金额 成交套数 成交均价 610500 4 6 183547533 119 17282 金地湾流域地处浦东世博核心板块，紧邻中环线（在建），3桥3遂2环构筑便捷交通体系，畅达市中心。项目距离已经通车的轨道交通6号线（华夏西路站）仅600米，可顺利转乘2号线、4号线，便接到道陆家嘴、人民广场、静安寺等商圈枢纽。总面积近20万平方米，南面正对约40米宽的三林港和总建面约7万平米（已建成3.5万平米）三林公园，社区内三林港、中汾径两条天然河流交汇，2湾1园的自然资源得天独厚。 项目特色精装修小户型多层花园洋房，经典前后花园设计，南北通透。两梯两户设计得房率较高。部分亲水房源独享水岸美景 广告投放明细： 楼盘名称 区域 板块 环线 属性 供应量 成交量 金地湾流域 浦东新区 大三林板块 中外环 公寓/别墅 / 10621 平面媒体名称 发布日期 发布版面 广告费用 投放次数 规格 上海楼市 2008-11-01 封底 60800 1 彩色 上海楼市 2008-11-01 第一页 183300 1 彩色 上海楼市 2008-11-01 封底 82800 1 彩色 新民晚报 2008-11-04 第A11目击版 104000 1 彩色 上海楼市 2008-11-15 第一页 60600 1 彩色 租售情报 2008-11-20 第二页 119000 1 彩色 Ⅱ 投放策略：特色产品介绍 金地湾流域自7月开盘以来成交情况良好，精装修小户型公寓去化率较为理想。开发商在媒体投放上主要介绍其特色产品，打响品牌知名度。 Ⅲ 效果测评： 金地湾流域本月总共成交119套，成交面积10621平方米，成交均价17282元/平方米。特色产品精装小户型公寓一经推出，引起市场上极大的关注，成交情况火爆。 三、产品分析 （一）新盘数据分析 1、别墅项目上升明显 小高层项目减少 建筑形态 新盘量（个） 多层 7 小高层 12 高层 6 复合型 33 纯别墅 13 合计 71 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 CRIC系统数据显示，11月上海商品住宅推案新项目共71个，累计新增供应为107.67万平方米。在71个项目中，复合型项目共有33例，项目数所占比重依然最高，达到了46.5%。本月值得关注的是，别墅项目供应放量，共有13个纯别墅项目新近入市。 2、区域分析 外环区域比重过半 建筑形态 新盘量（个） 内环内 5 内中环 9 中外环 10 外郊环 38 郊环外 9 合计 71 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 11月新推案项目依然以外围区域为主。CRIC系统数据