上海市闸北时代欧洲公寓项目全程企划报告.docVIP

闸北时代欧洲公寓项目 全 程 企 划 报 告 呈送：上海豪竣建设发展有限公司 宝名国际集团·新草房产咨询 市 场 篇 序 闸北区是上海市中心城区之一。铁路上海站置于境内，是上海市通往全国各地的陆上北大门。这里，高楼林立，商业繁荣，被称之为上海的“不夜城”。 闸北商贸繁荣。作为全区经济发展龙头的不夜城，经过近十年的重点开发建设，建成了一批宾馆、酒店、商办、住宅、娱乐和金融机构等设施，荷兰飞利浦、美国霍尼韦尔、中国联通、太平洋百货等跨国公司和知名企业纷纷入驻，不夜城已成为上海商业四街四城之一，基本确立了市级商贸中心的地位。 在加快传统商业调整的同时，积极发展社区商业，加快新客站北广场和中部地区商业设施的建设，大力拓展新型商业业态，引进大润发、华联吉买盛等大卖场，促进了全区商业的发展。区内专业市场集中、规模大，在上海数一数二，拥有华东地区最大的上海联合汽车交易市场和七浦路小商品批发市场等70余家专业大市场。 区域市场概述 本案位于闸北区内的汉中路长途汽车站旁，隔苏州河与静安区相望，以恒丰路为界与普陀区为邻；因此以下将针对此三个区域作相关市场分析： 闸北区 闸北区环境概况 闸北区区位 闸北位于上海区域中部，同时与市内5个辖区接壤，是传统意义上的工业城区。 东临：宝兴路、河南北路，与虹口区交界； 西临：沪太路，与普陀区为邻； 南临：苏州河、与黄浦区衔接； 北临：北部与宝山区相望。 下辖：彭浦新村、临汾路、大宁路、共和新路、芷江西路、宝山路、天目西路、北站等十二个街道一个镇。 人口与城市建设： 闸北区区域面积29.2平方公里，常住人口79.9万，现辖八个街道、一个镇。改革开放以来，闸北综合经济实力不断增长，2000年增加值达34.17亿元，区级财政收入达11.89亿元，成为上海发展最快的城区之一。--灵石绿带，全区绿化面积大幅度提高。加强对苏州河及其支流俞泾浦、彭越浦等的整治，做好防汛墙建设、漂浮物清理和淤泥疏浚等工作，逐步改善了苏州河沿线的生态环境。完成全区一控双达标目标，各街道、镇均创建成为噪声达标街道和大气污染物排放达标街道。深入开展精神文明创建活动，基本形成了安居乐业的创建特色和条块结合、同创共建的创建模式，全区累计建成文明社区5个，市、区级文明小区219个--海宁路，辟通了西藏北路--和田路，建成了新客站地下停车库。 十五期间还将建设上海长途汽车客运总站和共和新路南北高架、地铁一号线北延伸工程，这不仅进一步完善区内交通网络，而且也为区交通运输及相关产业的发展提供了难得的机遇。在完成了九五时期365旧区改造的基础上，积极启动新一轮旧区改造。全区房地产发展势头强劲，表现为开发项目多、规模大，预售、销售情况喜人。十五期间计划建成中高档住宅约350万平方米，主要集中在苏州河沿线和中部地区。四街四城之一，基本确立了市级商贸中心的地位。70余家专业大市场。 人文环境 “三区”，即市北工业新区、大宁绿地休闲区和新苏家巷、永和等居住小区。 市北工业新区是本市距市中心最近的一个以通讯电子产业为主体产业的新兴工业开发区，包括德国奔驰集团、美国联禾电子和日本日研印刷材料等45家中外企业及一批高新技术产业项目已落户区内，上海大学也在区内建立了国家级高新技术开发园区。 大宁绿地游乐休闲区，位于闸北区中部，占地183公顷，以绿地建设为主体，形成集文化体育、游乐、服务设施和中高档住宅为一体的综合型游乐休闲区，为市民提供游乐休闲的良好环境。 新苏家巷、永和等居住小区，建筑面积达280万平方米，主要改造棚户简屋危房，建设以外资商品内销房和中档商住楼为主，生活设施齐全、交通便捷、环境优美的综合居住区。 闸北区域楼市发展概况 交通便利性的提高使地段效应趋向模糊 随着地铁一号线延伸段、M7线、共和新路高架延伸段建成竣工日期的日益邻近，闸北全区的交通便利性将得到进一步提高。 出行的快捷方便使地段的优越性趋向模糊，从而使得客户在置业时，对居住环境的舒适性将有更高要求。 而本案受位置所限，高架路及铁路所带来的噪音污染劣势会在一定程度上被放大，使客户产生心理抗性。 政策利好市场开发量将进一步加大 如前文所述，随着交通设施配套的完善，而今的闸北区房地产市场已不可同日而语，尤其是汶水路沿线大面积的土地开发，使闸北区域内楼市更显火爆。 预计2002年，随着闸北区各项市政规划的启动及落实，其整体区域形象必将得到有利提升，而逐步加大的开发量，正表明了开发商对闸北区域内房地产市场良好的信心及较强的前瞻性。 在市场需求方面以中等面积三房为主，其面积范围在110-140㎡的物业较受客户的欢迎。客户在这一区段对于物业的承受力和接受度较高。 本区域小户型市场分析 自2000年市中心小户型全装修公寓面市以来，小户型公寓一直是掌声不断，一路热销。虽然开发商因地