上海市零售商业网点面积调研报告(doc 15).docVIP

上海市零售商业网点面积调研报告 上海市商业经济研究中心 2007年3月 　 ……………………………………………………3 二、主要发现……………………………………………………4 三、数据分析……………………………………………………7 四、国际比较……………………………………………………14 五、调研结论……………………………………………………19 　 当前上海市零售商业网点迅速扩张引起了社会各界关注，有的认为上海市居民人均零售商业面积已超过发达国家平均水平，规模过大，政府应加以控制；有的认为评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以居民人均零售商业面积为单一标准，还要充分考虑城市功能和城市形态的特殊性、居民消费习惯的差异性、城市经济发展的阶段性以及城市商业发展的生命周期等因素。 市经委从转变政府职能、有序发展零售商业出发，组织对此问题进行调查研究，重点了解分析：上海市零售商业网点面积总量规模、结构分布的问题；网点迅速发展对社会和经济产生的影响；政府调控的措施。 鉴于此，上海市商业经济研究中心会同市经委零售业管理处、产业投资处、外经处、市商业网点办等部门，完成了上海市零售商业网点面积调研。各区县经济委员会上报了2005年-2007年预计新增零售商业面积以及5000平方米以上的大型商业项目，市规划院、市工商局、市环保局、华东政法学院、连锁经营研究所、百联集团等各界专家就此问题进行座谈并提出了各自观点 。 注：本报告“零售商业面积”口径与《 2005年上海统计年鉴》表11.6“各区各类房屋分布情况”中“商场店铺建筑面积”统计口径一致。 二、主要发现 调研将定量分析与定性研究相结合，主要有以下几大发现： 1、上海零售商业网点面积的总量及发展趋势 2004年上海零售商业网点面积达到2857万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积为1.65平方米；预2005年达到3200万平方米左右，居民人均零售商业面积约1.75平方米；2007年4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。 2 上海既是全国经济中心又是旅游城市，无论从经济活跃程度，还是在居民消费水平，吸引外来消费等方面都排在全国前列，评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以本地居民人均零售商业面积为单一标准。 2004年国内各城市相关指标比较 数据来源:各城市商业主管部门数据和2004各城市统计年鉴； 本报告所有面积数据均为建筑面积。本报告中城市居民全部指常驻机构住人口 3、上海居民人均零售商业面积与日本主要城市水平接近 城市等级越高（如首都、经济中心、旅游城市等），商务消费和旅游消费需求也越多，零售市场规模必然大。 日本主要城市（东京、大阪、京都等）居民人均零售商业面积是日本全国平均水平的2—2.5倍；上海目前居民人均零售商业面积水平高出全国城镇平均水平大约也是2—3倍，与日本主要城市水平接近。 4、上海大型超市网点趋饱和，市场调节机制开始发挥作用 上海大型超市网点发展快，竞争越来越激烈。网点被兼并、收购，一些实力欠缺的公司（如家美好、山姆士）关闭闭退出市场，说明市场调节机制开始发挥作用。 政府管理应坚持“市场调控为主，政府引导为辅” 基本原则，一方面充分尊重市场选择，另一方面注意发挥保持社会稳定及防范经济风险的作用，将市场调节的代价降到最低。 5、上海中心城区商业网点供给紧张，要调控社区网点确保满足居民基本消费 上海市中心城区新增商业面积有限，商铺租金存在上涨趋势。未来上海中心城区面临满足二元化消费需求的挑战。一方面，随着商业全面对外开放，高端商业入沪首选中心城区；另一方面，中心城区满足居民日常消费需求的任务依然存在。 所以，一方面要提升中心商业区商业定位水平，不断推进上海国际购物天堂建设；另一方面也要控制中心城区社区商业成本，保证居民日常消费需求。 6、上海郊区零售商业网点发展出现一定的盲目性，要加强规划引导并推进招商 2005年-2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点数比例分布图 三、数据分析 1、总量规模 汇总调查数据，2005年上海市零售商业网点面积约3200万平方米，预计2006年、2007年平均每年增加400万平方米左右，增量基本与前两年持平。 注：1）上海市零售商业网点面积统计范围界定为零售、餐饮、生活服务业商场店铺面积； 2）图中2004年之前数据来自历年《上海统计年鉴》，2005年-2007年数据由上海市商业经济研究中心根据各区县上报数预测。 上海市零售商业网点面积的快速扩张始于90年代初期，上海居民生活水平迅速提高，消费需求增加，拉动上海商业发展；土地供给逐步市场化，商业地产逐步发展，推动商业网点扩张。经历了三个发展阶段： 第一阶段是九十年代前期大规模的旧城改造，上海中心城区在