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如何把房子一步一步转变成为生活所需的现金流 　　有人赚钱不多但花费却不低，只因为他握有多套房产，每年的房租就可以带来不菲的收益。不过房子是“死”的，人是活的，一旦面临结婚生子的大事，房子就成了弹药需要抛出去。如何把房子一步一步转变成为生活所需的现金流，是一门不小的学问。 　　刘新是一个十足的旅游达人，每个季度，甚至每个月都要有一次或短或长的旅行。有朋友调侃刘新，说他得上了旅行强迫症，待在家里就不舒服。 　　旅游自然要花钱，每年刘新花在旅游上的钱大约要10万元，这还不包括配套设备，比如各种野外装备、更高品质的摄影器材、汽车保养等，每年大约需要5万元。 　　每年15万元的旅游费用，加上其他各种吃、喝、拉、撒的生活费用，刘新一年的总开销大约需要20万元，但是他一年的工资收入不过20万元(税后)，基本花光。所以虽然已经工作快8年了，靠工资攒下的积蓄并没多少。 　　刘新之所以敢如此大胆地花销，很重要的一个原因是父母给了他三套住房：一套一居室，刘新自己住；另一套三居室出租出去，每年可以收入5万元；还有一间商铺，因为地理位置不是很好，每年的租金大约8万元。刘新的车乃至车险都是父母给买，自己平时就花点油钱。 　　作为房二代，每年刘新会有13万元的租金收入。这也是很多人羡慕他的原因。现在手中的30万元银行存款，也基本上是靠房租攒下的。 　　但刘新遇到了新的问题：男大当婚。 　　谈了三年的女朋友也该结婚了，结婚后一居室肯定不够住，住三居室出租一居室的话，租金收入就会减少3万元。 　　结婚需要彩礼，需要办酒席，需要度蜜月，需要重新装修三居室的房子，将来还需要养孩子，光是结婚前后一次性的投入大约就需要70万元。 　　婚后，妻子的收入一年大约10万元，也是位旅游达人，这笔钱基本上可以满足她自己买衣服、吃饭、旅游的需要。可是将来如果有了孩子，每年的基本花销就会增加5万元，还不包括其他各类支出。 　　一下子，刘新要从快乐的房二代变成婚奴、孩奴了。 　　家庭财务状况 　　资产：一居室(50平方米)价值80万元，三居室(120平方米)价值240万元，商铺(65平方米)价值300万元，车子价值30万元，无保险，无金融投资 　　负债：无 　　婚前 　　收入：工资收入20万元，房租收入13万元 　　支出：旅游支出15万元，生活支出5万元 　　结余：13万元 　　婚后(夫妻两个人)： 　　收入：工资收入30万元，房租收入10万元(从一居室搬到三居室) 　　支出：旅游支出20万元，生活支出10万元，养孩子费用5万元 　　结余：5万元 　　刘新决定开始调整自己的财务结构，以备婚后增加的各种花费。有以下几个问题需要解决： 　　1. 结婚需要投入的70万元，刘新手头只有30万元，缺口40万元，又不想找父母要钱，刘新想把房子做银行抵押贷款，未来用房租和婚礼收的礼金(预计20万元)偿还，这样做是否妥当？是否还有别的办法？ 　　2. 刘新感觉自己的财产中房子所占的比例较大，但这部分资产的收益并不高，甚至低于银行存款利率，所以考虑卖出部分房产。那么卖哪一套比较合适？ 　　3. 卖房所得现金用于哪些投资，可以获得比较稳定的不错收益？ 　　4. 在卖掉一套房后，租金收入会减少，自己的旅游消费肯定要压缩。另一方面，刘新也想给自己和妻子买支保险，并开始为孩子储蓄教育金。要做到这些，自己每年最多还能保留多少的旅游开支？ 　　问题解决者 　　沃德财富理财规划建议 　　潘雪 　　北京市分行沃德客户经理、CFP，交通银行(4.73,-0.02,-0.42%)2012年度“明星理财师” 　　常怀感恩之心，常念他人之善， 　　常说心底之言，常想大局之处。 　　家庭财务状况分析 　　刘新结婚后，夫妻俩面临的主要家庭财务风险包括： 　　家庭总收入和总支出不成正比； 　　收入结构单一，主要靠劳动收入和房租收入，没有投资性收益； 　　旅游支出项目过多过大，严重超过正常财务承受能力； 　　新组家庭后会有许多不确定支出没有计算在内，没有预留备用金。 　　导致这种状况的原因则包括： 　　家庭日常收支安排不合理，旅游支出比重过大； 　　没有一定比例的资产投资； 　　对于未来的不确定性没有认知。 　　理财问题的解决方案 　　1.不要贷款，卖房解决费用缺口 　　首先，将房子做银行抵押贷款的做法不太妥当，原因有以下两点： 　　一是刘新结婚费用的缺口为40万元，但预计房租和婚礼收到的礼金却只有20万元，即使做了房屋抵押贷款依旧有20万元的缺口。这个缺口，如果以刘新婚后每年能有5万元的结余偿还房屋抵押贷款计算，全部还清抵押贷款需要4年多的时间。以目前银行三至五年(含五年)的贷款利率6.65%(2012年6月8日调息后)计算，等额本息法计算出刘新需要付给银行的贷款总利息为35637.82元。加上20万元的本金，本息共计还款2356