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中日不动产物权变动模式研究 　　一、 中国不动产物权变动典型判例介绍 　　(一)不动产确权判例介绍： 　　原告A与被告B签定买房合同，A将自己的一套住房卖给B， 　　B支付价金后，A将自己的房产证交给了B，但因故没有即时办理登记过户手续。数月后，B找A去办理房屋过户手续，A拒绝，并起诉要求B退还房屋，解除双方的买卖合同，理由是双方未办理过户手续，买卖合同因此是非法、无效的。B辩称，A反悔是因为房价看涨，试图以更高的价格卖给他人。 　　判决结果： 　　1、因我国物权变动遵循登记生效原则，B虽持有房产证，但仍确认B不是产权人(根据《城市私有房屋管理条例》第9条)。2、判定房屋买卖合同成立并有效(根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条)，A应协助B补办房屋过户手续。 　　分析：因我国不动产物权变动遵循登记生效原则，对于不动产物权变动的时间点为移转登记完毕之时。本案中，由于AB之间未进行产权移转登记，所以B未能成为所有权人，不能依物权法提起物上请求权之诉，而只能依据合同之债请求对方履行转移登记的义务。可见，我国否认物权独立性，将物权变动视为履行合同的一项附随义务。由于理论上物权效力高于债权，这种做法，对保护出让人有利，对受让人的保护程度显得不足。 　　(二)关于不动产连环买卖判例介绍： 　　甲公司与乙公司签订房屋买卖合同，乙公司交付房款后，甲公司将房屋交付给乙公司，当双方并未办理产权过户手续。之后乙公司将房屋卖于丙公司，丙公司又将房屋卖于丁公司，各方均已履行付款付房的义务，目前房子由丁公司占有，但均未办理产权过户手续。丁公司使用一段时间后，甲公司突然派人将丁公司使用的房屋上锁，声称房子未办理过户手续，产权人仍是甲公司，自己的行为是依法行使权利。丁公司被迫另租房子，同时起诉甲公司，认为甲公司侵犯了自己的房屋所有权。 　　判决结果：1、甲公司与乙公司之间房屋买卖合同有效，但由于未办理产权过户手续，乙公司未取得该房产所有权(债权行为有效，物权行为无效)。2、由于乙公司未取得房产权，其与丙公司之间的房屋买卖合同无效(《合同法》132条、51条)。3、同理丙丁之间的房屋买卖合同也无效。4、甲公司仍为房屋产权人，有权直接向非法占有其房产的丁公司主张权利，要求丁公司返还。 　　分析：从这个判例结果进一步可以看出，采纳登记生效要件主义，将产权转移的时间点为移转登记完毕之时，由于意思表示一致至登记完成之间的一段时间，产权仍属于出让人所有，如果这一段时间内，发生市场行情变化或者其他情势变更原因或则出让人基于其他恶意，容易使当事人产生投机行为(比如，市场行情看涨的情况下，卖出人希望以产权未转移为理由，确认合同无效;反之，在市场行情下跌的情况下，买受人也会希望基于同样理由确认合同无效)。上诉判例，就是卖出人成功利用法律缺陷，谋取额外利益的典型例子。当然，这个判例，以目前中国流行的观点来看，它还是一个正确裁判的例子。但是，不难看出，这样的裁判结果严重侵害丁的利益，破坏了交易安全。具体分析见后文。 　　(三)关于不动产适用善意取得制度判例介绍： 　　判例1： 　　1999年，原告A得知本市某房地产开发公司出售经济适用房，欲购买一套。根据本市有关政策的规定，需具有本市户口的人才有资格购买。原告于是与被告B商定，由原告出资以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用，并签有协议。随后，原告A出资20万人民币，由被告B与某房地产开发公司签定了房屋买卖合同，购得一套80平米的二居室，产权人登记为B。后B以产权证做抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意，贷款到期后，B无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。A得知后，向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押权无效。 　　判决结果：1、被告尽管没有出资，但他以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权。2、被告以自己的房产证做抵押，与银行之间的抵押合同合法有效。3、被告与原告之间形成不当得利的一般债权债务关系，被告应返还20万人民币给原告。 　　判例2： 　　冯甲、冯乙、冯丙系三兄妹。1996年，其父母相继去世，留有房产一处。由于冯乙、丙常年出差在外，兄妹三人未对房产进行分割，而有冯甲一家居住。之后，冯甲持房产证到房地产部门进行了产权变更，将房屋登记在自己一人名下。1997年，冯甲与李某签订房屋买卖合同，将该处房产卖给李某，并办理了产权变更手续。同年年底，冯乙、冯丙得知此事，上诉法院称，房屋系三人共有，冯甲未经他们二人同意擅自出卖房屋，侵犯了他们的合法产权，要求确认冯甲和李某之间的买卖合同无效，并收回房屋。 　　判决结果：1、该处房产是冯甲兄妹三人的共同共有财产(根据《民法通则》78条)。2、冯甲与李某之