从一件房屋租赁纠纷看中日国民性的区别.docVIP

从一件房屋租赁纠纷看中日国民性的区别 　　案情概要： 　　有一个50多岁的日本妇人来找我，说是有一件民事纠纷，请我帮助处理。 　　这件小纠纷的概要大致是这样的： 　　这位日本妇女叫植田，在日本退休以后，就来北京学习中文。今年年初，她在北京认识了一位李姓的中国女老师，确好是教中文的。认识之后，两人很快就成了好朋友。今年5月份之后，植田女士就搬到了李老师家，李老师把其中的一间小房租给植田女士住，每月租金约定1000元。 　　植田女士在入住前向李老师预交了三个月合计3000元的房租以及合计300元的因特网使用费。今年7月底，植田女士又预交了8、9、10三个月的房租和8月份一个月的因特网使用费。这些都有李老师亲笔出具的收据为证。今年8月初，植田女士要回日本休假，而此时确好她的朋友广岛小姐要短期来中国，于是植田小姐想把自己的房子借给广岛小姐住，因此就和李老师商量。李老师说自己可以安排别的房间给广岛小姐住，而且免费。于是植田女士就万分感激地回日本去了。 　　植田女士回日本之后，有一晚在因特网上与广岛小姐视频聊天，觉得视频里面广岛小姐住的房子和自己向李老师租的房子非常相似，于是就问广岛小姐上网用的用户名和密码，核对后，果然也就是植田女士房间内因特网的用户名和密码。这下子植田女士就很生气，认为是李老师欺骗了自己，本来说好免费另外提供房子给自己的朋友住的，原来却把自己租的房子又转借出去了。后来又听说李老师还向广岛小姐要每天80元的房租，植田女士就更生气了，于是认定李老师是个又占便宜还卖乖的骗子，并且认为，之前李老师和自己的的美好友谊，也都是李老师为了行骗所设的一个局。 　　植田女士回到北京以后，就打定主意要和李老师结束关系，于8月23日搬出了李老师租给自己的房子，然后和李老师正式摊牌，要求李老师返还自己已经预付的剩余房租和在8月份擅自重复出租自己已租房子的不当所得。李老师以植田女士“单方面无故解约”为由，不肯退还以上款项，于是植田女士就通过朋友找到了我，希望我能够帮助解决这个事情。 　　分析与调解： 　　我核验了植田女士提交的证据，初步判定以上案情的真实性之后，就做出了以下的分析和调解。 　　从法律上说，这次小纠纷主要是两个问题，一个是植田女士与李老师之间由于植田女士“单方面无故解约”引起的房屋租赁合同纠纷，另外一个就是李老师重复出租房屋的不当得利该如何处理的问题。 　　而第一个问题，实际上是由于第二个问题引发的，因此我们先分析第二个问题。李老师重复出租房屋，虽然这个房子的所有权是属于李老师的，但是李老师已经把它出租给了植田女士，在盖房子的出租期间，李老师就不再享有对该房子的占有、使用和收益的权利。李老师乘植田女士不在的时候，在没有植田女士事先同意的情况下，再次出租该房子的行为是属于典型的无权处分行为，再次出租该房屋的收入自然不应该归李老师所有。 　　那么这笔收入是否应该归植田女士所有呢?这样做也是不正确。把这笔收入都给植田女士，是没有法律根据的。因为李老师并没有义务在植田女士不在的时候要帮她出租这个房屋，让她获得收益。 　　从法律上说，只有李老师和植田女士都同意重复出租这个房子，并且就这个房屋的出租收入分配达成一致意见的情况下，李老师才可以重复出租这个房子。如果没有以上的前提，任何一方再次出租这个房子都是无权处分行为，无权处分行为的所得，按照我们国家的法律，应该属于非法所得，依法由国家没收。 　　按照以上分析，根据我国法律，再现实地来考虑，只要李老师和植田女士现在能够补充达成重复出租的一致意见，那么这个重复出租的行为还可以转化为合法行为，因此我建议，请两位当事人时候达成这个一致意见，而这笔收入，也重新按照对半分的原则，在植田女士和李老师之间进行分配。这个建议最终获得了两位当事人的认可。 　　其次，关于房屋租赁合同的提前解除，在北京，一般的，如果存在书面合同，那么按照合同约定是可以提前解除合同，在没有书面合同的情况下，那么只能按照法律规定或者市场交易习惯来确定了。在北京，合同一方当事人想要解除房屋租赁合同的情况下，一般需要提前一个月通知对方。在本案纠纷中，植田女士没有履行这个义务，她没有履行这个义务，按照她自己的说法，是因为自己受到了欺骗，自己那个时候“不敢”说。但我们认为，她在没有受到胁迫，也不存在任何可能受到胁迫的情况下，你以“不敢”为理由，是不能成为一个正当合法的理由的。 　　不过，同时也考虑到，植田女士单方面解除合同的直接原因的确是李老师的重复出租行为引起的，因此，我建议，在这个问题上，两位当事人也同时负担一半的责任，也就是说，请植田女士多承担半个月的房租，将房租交至退房日即8月23日之后的半个月，即9月8日，同时让李老师也相应的承担了了本个月房租的损失(因为在一般情况下，植田女士是需要向房东承担一个月房租的损害赔偿的)。这个提议最后也