省级城市新区开发与经营的创新思路——以钱江新城为例.pptVIP

省级城市新区开发与经营的创新思路——以钱江新城为例 杨宝民 深圳市新摩尔商业管理公司总经理 新加坡星联国际不动产机构董事 中国商业地产联盟专家委员 清华大学实用商业地产总裁班客座教授 2008年9月 目录 一、省级城市新区的发展经济学分析 二、省级城市新区规划的新思想与发展模式——中外城市新区案例比较 三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发 四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进 五、确定省级城市新区的CBD建设问题——以迪拜和钱江新城为例 六、省级城市新区的城市综合体 七、省级城市新区的社会阶层和谐发展 一、省级城市新区的发展的经济学分析 1、最优的人口规模与空间范围匹配 2、以知识创新和应用作为新区经济增长的主要途径 3、以政治革新作为经济发展的保证 1、最优的人口规模与空间范围匹配 中等城市以１００万人口作为比较理想的规模，省城规模以４００万人作为比较理想的规模，作者提出一种人口均等的省城规模模型。 2、以知识创新和应用作为新区经济增长的主要途径 传统的资源消耗型经济发展以破坏环境为代价，造成中国经济难以可持续发展，只有提高人口素质，提升教育水平，以知识的创新和应用作为经济增长的主要途径，中国经济才能长期健康发展。 新区的产业选择要重点选择没有放弃破坏污染的产业，保护新区的生态环境是新区成功发展的基础，新区的环境要明显优于老区，这样才能保证新区的入住率稳步提高。 3、以政治革新作为经济发展的保证 以众多的人口分享有限的资源，造成中国很多制度不利于人权的保障，落后的户口制度限制人才的自由流动。我国的行政管理以人治为主，还没有形成行政以法制为主的氛围，城市领导人的更迭不断变换新区开发方向，因此带来了巨大的资源浪费问题。 二、省级城市新区规划的新思想与发展模式 ——中外城市新区案例比较 1、田园城市到第三代新城规划思想变迁 2、办公与居住、商业教育等的合理空间规划 降低生活成本 3、公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量 4、统一规划和集中力量实施新区开发的关系 1、从田园城市到第三代新城规划思想变迁 在19世纪末英国社会活动家E.霍华德关于城市规划的设想提出了田园城市的概念，20世纪初以来对世界许多国家的城市规划有很大影响。 位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯(Milton Keynes，以下简称MK)新城是20世纪规模最大的新城开发项目之一，也是英国最后一批第3代新城。 在 MK 的 首期开发中，把3个原有小镇联系在一起，新城开发和老城改造结合在一起，成为很有效的分期实施办法。 在未来的建设中，MK还要建立新的购物中心、戏院和欧洲最大的人造滑雪场， 建设新住宅和举办建筑展览会，采用多种方法来吸引更多的人。 2、办公与居住、商业教育等合理空间规划 2、办公与居住、商业教育等合理空间规划 2、办公与居住、商业教育等合理空间规划 2、办公与居住、商业教育等合理空间规划 2、办公与居住、商业教育等合理空间规划 3、公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量 由于宽带网络技术的成熟，办公区域选择已经相对受到较小限制，但是，白领人群对子女教育的关注占有突出地位。优质的幼儿园、小学和初中和高中资源成为区域首先要配置的最重要资源，其次，是体育活动场所和优质医疗资源。 4、统一规划和集中力量实施新区开发的关系 再好的城市新区规划只是蓝图，新区真正要组织实施好需要集中力量，一般要注意避免两种错误： （1）一个城市不应该同时开发多个新区，到处分散资源。金华在城市新区开发中没有集中力量开发最有前途的东区，导致新区发展缓慢。 （2）同一新区的开发也不要遍地开花，一般适合采取分片滚动开发战略，改变入住率低，居民生活不便的盲目开发模式。南京市河西新区开发就存在这种问题，开发速度太快，开发的物业建筑形象和设计水平不高。 小结 通过实际比较分析，一般５万人规模作为一个片区开发规模比较合理，可以配置５万平方米商业面积，按照１.６万人规模配置教育资源。 我们需要有序推进新区开发，保证区域内合理的入住率，便于配置教育和商业设施。 在新区开发实施方面，苏州工业园区是公认的成功样板。苏州工业园区不仅规划超前，而且招商质量高，世界５００强企业进驻较多；在住宅区域和工业厂房开发成功基础上，按照城市新区规划要求，以金鸡湖为主的ＣＢＤ区域办公商务和购物中心物业都加快了进度，相关开发都取得了成功，其中苏州圆融时代广场综合体开发成为亮点。 三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发 四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进 1、钱江新城的产业结构研究——突出现代服务业 现代服务业应该在杭州占有较大比例，金融产业无疑是一个重