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上海公积金贷款第一人 １９８１年，东湖丽苑第一期商品房交付使用，由我国成立的首个物业管理公司深圳市物业管理公司负责管理，是我国内地第一个对商品房实施综合性管理并提供有偿服务的小区。图为东湖丽苑大门。　　　　 中美两国老太太关于住房的故事 有两个老太太在天堂里相遇了，一个来自中国，一个来自美国。中国老太太说：“我攒了一辈子钱，终于在临死前买了一套大房子，可刚搬进去，就上天堂了。”美国老太太说：“我住了30年的大房子，在上天堂以前终于还清了全部贷款。 你是愿意一辈子住着新房，还是到死虽然攒够钱买上新房了却没有时间住了？ “用明天的钱圆今天的梦” 成为当时最流行的口号，“房奴”开始在住房消费市场上活跃起来… 20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。 中美两国老太太关于住房的故事新篇 十年过去了，“美国老太太”出事了。过度透支，房价下跌，最终资不抵债，她还了大半的贷款，房子却被银行收回了。美国俄亥俄州阿克伦城的一名叫AddiePolk的老太太无法按时归还按揭贷款，被当地警方送达驱逐令不下30次，虽然她在这所房子里已居住了大概38年。 天堂里新来的两个老太太又开始讲故事了：中国老太太说：“谢谢你，我住了10年的大房子，现在要提前还清全部贷款了。”美国老太太说：“我还了10年贷款，终于无家可归了。” 二、住房制度深化改革带来的新问题 1998年的23号文件除了强调要取消福利分房制度之外，还要建立相应的住房供应体系，就是按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题。 在房地产制度改革的十几年间，政府过分依赖市场，而忽略了住房保障体系的建设。 （一）衡量房价的两个指标 由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异，衡量房价高低还没有一致认可和普遍适用的标准。不少专家学者在研究房价问题时，大都参考两个指标： 一是房价—收入比 指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在3—6之间 。 二是房价—租金比 房价—租金比指每平方米月租金与每平方米房价的比值，通常认为低于1∶300就意味着房地产泡沫已经显现。 (黄冈市2009年社平工资1280元/月)。 黄冈市2010年房价走势 （二） 房价过高症结何在？ 1、投资推动。 2、资金推动。 3、地价推动。 4、制度原因。 5、城镇化快速发展有关。 1、 投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。 2、资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨 3、地价推动。近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重，再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让)制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。 4、制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。 5、房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。 从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；比如，现行的财政体制使地方政府的