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金九银十”帷幕将启____一线城 金九银十”帷幕将启 一线城市楼市滞销、库存大增，开发商全年业绩面临考验，如何备战传统旺季“金九银十”，成为开发商迫在眉睫的问题。业内人士指出，业绩压力较大的开发商可能会趁机以价格优惠换取销量，加快推盘、谨慎降价恐怕会是不少开发商“金九银十”的策略。开发商规模降价促销的情形一旦出现，一线城市房价将摇摇欲坠。 一线城市房价停涨 价格坚挺楼盘严重滞销 国家统计局数据显示，7月一线城市北京、上海、广州、深圳价格同比涨幅仍呈上涨态势，不过这四个城市环比价格首次出现集体停涨，环比指数均为100。其中，上海、广州和深圳今年以来首次出现价格环比涨幅为零。 曾经领涨北京的通州区房价已经进入了实质性下降通道，最高时曾经叫价每平方米两万五的房子，现在很多已下调至一万七八。昌平、房山、顺义等郊区的新楼盘，也都或多或少以各种形式下调价格进行促销。8月初入市的楼盘金隅万科城[必威体育精装版消息 价格 户型 点评]、中粮万科长阳半岛[必威体育精装版消息 价格 户型 点评]后期项目，入市后一周这两个项目的成交均价分别为14868元/平方米、16223元/平方米，均创下调控以来的成交价新低。 上海打折优惠楼盘也开始增多。中介机构统计显示，8月上海打折优惠项目总数已经达到145个，创今年单月打折优惠项目数量新高，其中16个是8月新增优惠项目。较前两个月优惠幅度也提升不少，优惠幅度超过10万元的有13个项目。中高档楼盘香溢花城推出指定户型优惠40万元的促销活动，浦东外环外项目毕加索小镇推出总价最高优惠27万元的活动。 而一些价格坚挺的楼盘则出现严重滞销。上海嘉定区某楼盘，上周末加推了100余套两居和三居精装修房源，开盘两天仅卖出20余套。中国证券报记者在售楼处看到，由于价格没有变化，只有寥寥可数的几个人来看房，销售人员大多无所事事。不少高端楼盘甚至出现了个位数成交，位于黄埔的华润外滩九里[必威体育精装版消息 价格 户型 点评]、闸北区的明园森林都市、长宁区的兆丰嘉园、普陀区的逸流公寓、杨浦区的祥生御江湾等内环内楼盘，销售情况均不容乐观，月度销售套数几乎都在个位数徘徊。 一向被视为楼市风向标的深圳，由于新盘价格下调，今年二季度一二手房价格倒挂已大范围出现。莱蒙水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，价格远低于去年开盘的二期，该项目二期的二手房价已达到2.5万元/平方米，一二手价格倒挂明显。招商[简介 必威体育精装版动态]雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，该片区同等二手房价格却达到5万元/平方米。 中国营销学会副理事长洪仕斌表示，严格的调控政策出台，造成了购房者的徘徊观望情绪。由于政府对房地产市场调控的态度坚决，不少房地产开发商开始计划刺激销售，加快资金回笼，一些房企已将降价策略提上决策日程，“金九银十”的到来将为开发商规模降价促销提供契机。 库存高企资金恶化 房企自筹资金大幅增长 北京房地产交易中心网站显示，截至8月22日，北京一手住宅库存总量为10.85万套。北京中原地产研究部总监张大伟表示，8月前三周北京楼市的成交量仅为3357套，如果按照这个消化速度计算，在不增加新盘的基础上，消耗掉现有库存也需要超过一年半的时间。即使将后市预想得乐观一点，按照限购后平均的成交量计算，消耗库存也需要16个月。 中国证券报记者统计发现，上海的一手住宅可售套数有5.3万套，可售面积785万平米。深圳的一手住宅可售套数2.18万套，可售面积为203万平方米。按照今年以来的销售速度，这些库存消化期都在10个月以上。 中原地产数据显示，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。尤其是北京市下半年的潜在供应量为900万至1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米，最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，供应住宅总套数有可能超过15万套。楼市库存历史高点，有可能在年内或明年初出现。 上市房企的存货也迅速增长，根据已公布中报的72家上市房企数据统计，今年二季度末存货总量达到6510亿元，较一季度末的5958亿元，上升了9.26%，与去年同期相比上升幅度则超过40%。仅万科[简介 必威体育精装版动态]、金地[简介 必威体育精装版动态]和招商地产三家，存货总量就达到2764亿元。 库存压顶，开发商的资金链却在快速恶化。已公布中报的72家上市房企数据显示，有7家公司资产负债率超过80%，21家公司资产负债率超过70%。中国工商联房地产商会会长聂梅生近日曾表示，1-7月全国房地产开发企业资金来源同比增长了23.1%。然而，房地产开发贷款的增长幅度仅为6.4%，个人按揭贷款下降了5.1%。企业自筹资金大幅增长，成为了资金来源保持较高增速的主要原因。 易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，房地产企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1