2014北京朝阳区孙河项目策划案-商业地产研究 (NXPowerLite).pptx

北京朝阳区孙河项目商业地产研究01.08.2014目 录第二部分第一部分第三部分第六部分第五部分第四部分 项目SWOT分析 商业的地标性思考 项目概况 项目的社会效益 区域市场分析 项目定位1.项目概况项目基本情况概述| 区位宏观条件分析 |区位中观条件分析|区位微观条件分析|本章小结1.1 项目基本情况概述项目位于温榆河功能区内，占地面积共计48公顷，一街之隔分1#、2#两部分宗地，容积率不高于1.5，总建面不超过72万平米。位于北京市朝阳区孙河乡，朝阳区东北部与顺义区交界处，隶属温榆河功能区宗地分为两部分，暂用1#、2#作为区分。两宗地分列京密路两侧，其中1#为类三角形，被京密路、京平高速辅路及温榆河所包围，边界较为清晰,；2#为长方形，其东南角紧邻地铁15号线孙河站。1#2#占地面积43公顷75亩占地面积（㎡）430,00050,000预计容积率1.51.5最大建面645,00075,000建面合计720,0002#1#数据来源：养老地产业务发展中心1.1 项目基本情况概述1#宗地：北部厂房已基本腾空，中部尚有未拆建筑，其中包括临京密路的“温榆河双语实验学校孙河分校”；其余用地基本为林地、绿地、小山丘。东侧温榆河河面宽阔，配合林间小道，具有一定景观资源。①②④③2.地块东侧沿河道路1.北部厂房已基本腾空3.地块中部尚存未拆建筑，包括一所学校及一座公交车总站4.温榆河河床，对岸为高尔夫球场1.1 项目基本情况概述2#宗地：较为平整，地面上无建筑物。东南角为15号线孙河站A、D口。注：由于尚未获得规划图，右图地块边界为推测，仅供参考。1.1 项目基本情况概述项目用地为农村集体经营性建设用地，未来开发将涉及与村集体组织的合作，其中项目商业地产的规模控制在30万㎡，包括购物中心和写字楼两种业态。土地性质为“农村集体经营性建设用地”：土地的使用将涉及到与当地农村集体经济组织进行合作，可能的形式为入股、联营等。各业态规模：结合土地方提出的初步意向以及养老地产的开发，初步思路是将项目商业地产的规模控制在30万㎡，包括购物中心和写字楼两种业态。单位：万㎡商业建面写字楼建面小计剩余建面1#1012.522.5422#——7.57.50总计102030421.2 区位宏观条件分析朝阳区宏观经济基本面良好朝阳区产业基础扎实，固定资产投资规模较大，发展潜力佳区域人口收入水平居全市中等水平，消费能力较强，消费意愿及信心强数据来源：北京市统计信息网/1.2 区位宏观条件分析“新四区”转变发展方式示范区 建设世界城市试验区推进城乡一体化先行区 促进社会和谐模范区朝阳区十二五发展基本思路1.2 区位宏观条件分析产业结构优化优化壮大重点产业推进战略性新兴产业发展全面提升配套性产业发展水平1.2 区位宏观条件分析1.CBD功能区“六大功能区”推进CBD成为生产性服务业高度聚集的国际商务中心；加快完成CBD核心区建设，积极推进CBD东扩区建设，全面提升CBD品质。2.电子城功能区全面完成西区建设，加快推进北扩区规划建设，积极推进东区加快发展；推动新能源、生物医药、科技商务等产业发展；以高技术制造业、服务业为双驱动，以生产性服务业、生活性服务业为双支撑，以文化创意产业为重要补充。温榆河功能区电子城功能区奥运功能区3.奥运功能区文化、体育、会展、旅游和商务服务业为主导4.温榆河功能区大力推进金盏金融服务园区、东部华侨城、孙河组团等重点区域建设；打造集绿色环保、生态宜居、休闲娱乐为一体的绿色生态示范区。CBD功能区定福庄功能区5.定福庄功能区垡头功能区以传媒文化产业为主导、生物医药产业和商务服务产业为辅助配套的产业集聚区6.垡头功能区推进生态休闲、文化演艺等业态发展。加快打造环渤海总部商务区，京津冀都市圈一体化的重要战略节点项目所在地五轴1.2 区位宏观条件分析1.奥运文化体育发展轴：北中轴路，强化中外文化交流展示功能2.国门科技时尚轴：机场高速路沿线，促进科技创新、时尚创意与临空经济功能，抓好大望京科技商务创新区、孙河商贸中心、机场商务区等项目3.金融传媒商务轴：长安街东延线及京通快速路沿线，发展金融、传媒、信息服务业4.环渤海经济通道轴：原京沈高速沿线，吸引环渤海龙头企业入驻；5.京津冀一体协作轴：原京津塘高速沿线，增强生产性服务功能“五轴三带”发展格局21三带87636.三环核心国际商务带：沿东三环北路和北三环东路重点发展会展、科技商务、旅游商务、体育商务；沿东三环中路重点发展传媒商务；沿东三环南路重点发展商务办公7.四环都市文化商业带： 沿东北四环路发展高端特色消费产业，沿东南四环路发展商贸流通业8.五环城市综合功能带： 生态居住功能与特色文化功能（旅游接待、集散设施等）交叉融合45项目所在地1.2 区位宏观条件分析项目所在地十大发展基地朝阳区