2013蓝湖湾二期、三期推售策略建议.pptx

;目前上海来往本项目，是通过上海长江大桥走陈海公路（城桥镇方向）转至港东公路直行到达本项目。目前崇明岛到江苏启东的崇启大桥已经开通，是和长江隧桥的G40高速相连通。作为崇明岛的环岛高速，在未来的2-3年，G40高速将从崇启大桥与G40高速交汇点向西延伸，连接崇海大桥，在我们项目西侧。 另有十三五规划中的A13越江隧道和一号线的延伸段，从上海宝山到达崇明岛新城，这样更在时间和距离上大大的缩短了，实现了与城市生活50分钟的经济圈互动。;现代服务业：重点发展生态休闲旅游业、生产性服务业、会议度假产业、现代商贸业、中高端养老产业、国际教育产业、康体疗养产业、休闲运动产业等。 先进制造业：以长兴岛国家新型工业化产业示范基地建设为契机，进一步构建“一体两翼”工业格局，着力发展海洋装备产业，积极培养发展汽车零部件、生物医药等新兴产业。 高效生态农业：坚持“向高处走、向宽处扩、向远处望”的发展思路，加强农业产业化、标准化、市场化、组织化建设，使崇明成为全市农产品的重要生产基地。; 崇明岛的永隆沙上有江苏省的两个乡，一个是启东市的启隆乡，位于永隆沙东部，另一个是海永乡，位于永隆沙西部，隶属海门市。目前全乡面积8平方公里，常住人口5000人左右，下辖1个农场大队和2个行政村。它是由长江入海口泥沙冲结围垦而成的一块充满生机与机遇的沃土。1970年3月成立“国营海门县永隆沙良种繁育场”，1993年3月设立海永乡。海永乡在崇明岛北沿，南部、西部与崇明接壤，东揽黄海，北依我国的“黄金水道”——长江，与海门市本土隔江相望，因其地理位置较为特殊，人称“江苏的上海”、“海门的崇明”。以往，由于长江天堑的阻隔，交通问题一直成为制约海永经济发展的瓶颈；如今随着国务院对上海长江隧桥工程的批准立项，天堑将变为通途。沪崇苏大通道（连接海门和崇明的崇海大桥、连接崇明和浦东的越江隧桥）建成后，将给海永的发展插上一双腾飞的翅膀。; 海永乡位于中国第三大岛崇明岛西北部，海门市东南部，东接启东市启隆乡，南与上海市长征农场接壤，西邻崇明县合作乡、新村乡，北与临江镇隔江相望。乡域面积9.38平方公里，乡政府驻地位于乡域中部。;新“国五条”调控政策;2013政策面以控制房价为第一目标;政策环境及市场给本案带来的启示：;;从目前市场表现这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大； 春节后仅三天，北京二环以内热点小区的二手房价每平方米就上涨了1000元，二手房的挂牌量和交易量均在飙升。不少业内人士惊呼，在热点城市的部分区域，楼市已呈现出非理性上涨的态势； 政策逐步体现了双向调控的思路，一方面仰制投机投资性需求，另一方面也要增加普通商品房住房有效供应、满足城镇居民家庭自住需求；;市场大势——上海别墅市场;北崇明板块供求分析;北崇明板块供求分析;区域核心竞争对手1：绿岛江湾城;区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——优势;区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——优势;区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——劣势;区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——劣势;目前绿岛江湾城实际成交均价毛坯房约为5800元/㎡，精装房约为6800元/㎡。与此同时，其销量呈递减趋势。;区域核心竞争对手1：绿岛江湾城;区域核心竞争对手2：蔚林半岛;区域核心竞争对手2：蔚林半岛;项目对比价值评估（单位：元/㎡）;北崇明板块市场小结;四、本项目情况分析：;二期;蓝湖湾二、三期面积总表;2013年度目标;S 优势： 1、一线临江，稀缺生态江景 2、小高层一房、二房方正空间 3、双拼别墅片区唯一产品，带电梯位 4、近距离生活配套齐全 ;?;滨江亲水墅质华庭，尊而不贵;截止目前95%购房者在资金上均相对宽裕，购房的主要用途为“投资”附带度假或养老概念，91%来自上海或外省市的新上海人。;一期客户启示;周边别墅成交客户分析;特征1——未比较过竞争楼盘客户下单较快，认为总价在接受范围内，且房型偏好，忽略地段硬伤, 多为上海本地客户;客户特征分析;;;;1、淡市不代表无市，客户心理防线仍可突破 2、新形象、高性价比是引爆市场的最核心要素;精密产品匹配，精确目标客群——客户定位角度;2013年市场形势不乐观，而项目销售任务繁重，客户积累不足。因此，需要在入市策略上寻求突破。;小高层低价入市，平衡利润流与现金流，后期合理溢价： ——根据项目、市场情况，优先考虑销售小高层较差房源，造成热卖景象 小高层多批次推出，避免供应过剩： ——项目小高层房源较多，不宜一次性推出，应分期多次推盘 优劣房源合理搭配，营造热销项目热销期价格控制思路： ——不同楼层、不同朝向，优劣单位搭配推出，以价格差距形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效