邓州房地产市场调研报告及产品建议.pptVIP

第一部分 市场调研 调研目的：了解邓州市场情况、产品特性；对邓州市场购买力进行调查分析；对我们项目的开发进行产品建议。 调研时间：自2011年1月15日至1月17日 调研范围：在售、在建商品房项目；已售罄及已入住项目；未上市商品房项目等。 调研项目：财富世家、财富名家、半岛帝城、蓝湾嘉园、名仕豪庭、天河佳苑、书香华府、和谐大厦、名门盛世、财富天地、东都花园、御花园共计12各项目。 人群采访：共随机采访50余人，包括房地产业内人士、现场看房客户、饭店及门市经商人员、邓州市民等。 在售及预售项目销售价格分析 在售及预售项目销售价格分析 物业类型 物业类型 目前市场上楼盘物业类型以多层和板式高层、小高层为主，仅和谐大厦和天河佳苑为塔楼高层设计。而上述两个项目目前物业规模不大，还对目前市场产生不了太大的影响力！ 立面设计 目前已入住及售罄的项目立面都较为普通，多处于浅层模仿阶段。但我们看到目前在售楼盘对各种建筑风格的把握比以往要加深，不再单纯追求单一风格模式。如半岛帝城采用“欧式简约风格”，而财富世家则采用“欧式现代风格”。同时我们看到虽然市场上建筑风格开始呈现多元化趋势，但仍处于较为初级的阶段。 立面设计 立面设计都以平板设计为主，缺少立体、层次变化；色调以白、红、黄为主，色彩单一，缺乏品质感。 立面设计 时尚、现代元素较少，当下流行的飘窗、弧形落地观景窗（阳台）、玻璃幕墙、花园露台等基本见不到。 社区大门设计 大门，向来被开发商看作是小区的脸面，与外立面形成对小区强烈的感官认识。目前邓州市内已建成小区大门设计多造型简洁明快 ，但风格单一、没有层次变化，缺乏品质感。 规划设计分析 规划 早期项目都采用较为普通的简单的并列式规划布局，目前一些项目的规划设计水平有所提高，在楼座排列中开始逐渐重视项目建设与周边环境和整体居住效果的协调；这方面财富世家较为突出。 户型设计 户型面积 目前市场上各项目户型以大面积为主；主力户型多是三居室，面积在120平米—140平米之间；三居室占项目户型比在60%左右。 一居室几乎没有，两居室面积在88平米----100平米之间。户型比在35%左右。 四居室面积在140平米----160平米之间，户型比在10%----15%之间。 财富名家和半岛帝城顶层有少量复式设计，面积在200平米----220平米左右。 户型设计 户型 目前市场上各项目的户型多强调户型的方正，面积的宽大；户型南北通透、明厨明卫；三居室以上都采双卫生间设计。但产品设计较为单一，多数户型设计功能分区较为不近合理，对零碎空间缺少有效的处理手段，我们在产品的设计在保留原始优点的同时，也应注重对房屋功能空间的处理与挖掘。 绿化 可能是受到当地消费心理、成本投入等原因，景观环境方面的进步表现尚嫌不足，这方面财富世家在理解方面已有不同程度的深入和加强，整体上已开始有意识摆脱对造园要素的单纯罗列和宣扬；它的水系、中心组团在郑州市场绝无仅有。 绿化 在楼间绿化方面，各项目表现手法较为中规中矩；缺少层次、布局的变化。植被的选择也较为普通，细微之处显的较为粗糙。在这方面财富世家仍是其中的佼佼者。 绿化率：除市区内项目受占地条件制约外，目前郑州较大型的三个项目（蓝湾嘉园、财富世家、半岛帝城）对外宣传绿化率都为40%以上。除财富世家绿化设计较突出外其他两个项目绿化明显有偷换概念之嫌，半岛帝城更是将楼间停车位铺上“镶草砖”扩充绿化面积。 车位设计 车位设计 早期项目多为地面停车配首层车库设计，目前在售项目开始采用地下停车设计。但考虑到成本和消费心理因素多采用地下车库加地面停车配备。 车位设计 真正做到“人车分流”的只有财富世家一个项目；小区内没有地面停车设计，车辆进入小区有专用通道，直接进入地下车库。 其他 层高： 目前邓州市已建项目层高大多在3米左右，其层高高度主要符合大户型设计的产品定位和邓州当地消费阶层的客户定位。作为产品组成要素的一个方面，层高起着一定的产品支持作用。 供暖： 目前邓州市已建项目基本没有供暖设备，财富世家是唯一配备中央空调（地暖）的项目。作为北方城市双气设计已成为一种趋势，对于越来越追求生活品质的客户群体，供暖设施的提供将对项目档次的提升起到重要的作用。 物业管理分析 在本次调查当中，多数项目的物业由开发商自行管理，多层物业管理费在一般在0.40元/平米.月左右，高层物业管理费用在0.8-1.0元/平米/月之间。 目前邓州市内的开发商多数对物业管理重视不够，许多楼盘还没有形成品牌物业管理，若是邓州市内的开发商有意识的提高物管质量，将会提升楼盘档次和形象，加强楼盘的品牌度。 随机采访调查 客户敏感问题分析 共随机采访50余人，包括房地产业内人士、现场看房