财务报表分析第四章(之三).ppt

（二）下列项目属于投资性房地 产 ? 1、已出租的建筑物 ? 2、已出租的土地使用权 －已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时 空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 ? 3、持有并准备增值后转让的土地使用权 －闲置土地不属于 （三）下列项目，不属于投资性房地 产 ? 1、自用房地产 ☆出租给本企业职工居住的宿舍 ? 2、作为存货的房地产 ? 3、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属 于投资性房地产。 －将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租， 且出租的部分能够单独计量和出售的，出 租的部分可确认为投资性房地产。 当确认为自用房地产。 （四）是否属于投资性房地产，要根 据具体情况判断 ? 1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理， 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别 计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则 不可。 ? 2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提 供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在 整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投 资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如 为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应 ? 3、关联企业之间租赁房地产，出租方应将 出租的房地产确定为投资性房地产。但在 编制合并报表时，应将其作为企业集团的 自用房地产。 如，母公司以经营租赁出租给子公司的 房地产，应当作为母公司的投资性房地 产，但在编制合并报表时，作为企业集团 的自用房地产。 三、投资性房地产的后续计量 后续计量采用成本模式 借：投资向房地产——** 贷：银行存款 后续计量采用公允价值模式 借：投资向房地产——成本（**） 贷：银行存款 三、投资性房地产的后续计量 ? （一）通常应当采用成本模式进行计量 ? （二）只有符合规定条件的，可以采用公允价 值模式进行计量 计量模式一经确定，不得随意变更。成本模 式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变 更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调 整期初留存收益（未分配利润）。 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 （一）成本模式计量 ? 成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊 销。计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无 形资产》准则。如存在减值迹象，应按《企业 会计准则第８号——资产减值》进行减值测 试，并计提相应减值准备。 采用成本模式后续计量会计处理： （1）计提折旧： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （2）确认租金收入 借：银行存款等 贷：其他业务收入 （3）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 （二）采用公允价值模式进行计 量 ? 前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值 能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采 用公允价值计量。 ? 采用公允价值模式需要满足的条件 １、投资性房地产所在地存在活跃交易市场 ２、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似 房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计 （二）采用公允价值模式进行计量 ? 公允价值模式下的会计处理 不计提折旧或摊销，以期末公允价值为基础, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益. 借:投资性房地产(公允价值变动) 贷:公允价值变动损益 （三）后续支出的确认 p符合资产确认条件的后续支出——计入投资性房 地产成本 p不符合资产确认条件的后续支出——计入当期损 益 （四）投资性房地产减值 p采用成本模式的投资性房地产，适用CAS 8（资 产减值）的规定；采用公允价值模式的投资性房 地产，不计提减值 p减值一经计提，不允许转回 投资性房地产分析应关注： （1）投资性房地产的确认。 （2）后续计量模式是否变更，变更的理由 本节任务： 完成资产负债表分析中的资产类项目分析。 * 存货的质量分析 （二）个别计价法 个别计价法，又称个别认定法、具体辩认法、分批实际法。采用这种方法是假设存货的实物流转和成本流转相一致，按照各种存货，逐一辩认各批发出存货和期末存货所属的购进批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本作为计算各批发出存货和期末存货的方法。 存货的质量分析 （三）加权平均法 加权平均法亦称全月一次加权平均法，指以本月全部收货数量加月初存货数量作为权数，去除本月全部收货成本加上月初存货成本，计算出存货的加权平均单位成本，从而确定存货的发出和库存成本。 在通货膨胀时期，不同存货计价方法对资产负债表和利润表的影响 项目 对资产负债表的影响 对利润表的影响 先进先出法 存货价值基本得到反映 收益被高估 加权平均法 存货价