德州宝林物业管理公司筹备方案.docVIP

德州宝林物业管理公司整体策划方案 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 2004年1月 一、国内物业管理市场发展趋势与分析 中国物业管理经过近20年的探索、积累，已取得了较为明显的进展。目前，全国物业管理企业已逾2万家，从业人员200万左右，物业管理业类型已涉及住宅、商场、写字楼、工业厂房、社会后勤、家政服务等各类物业，管理物业面积数百亿平方米，物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化进程正在逐步加快。 中国的物业管理市场具备了规模庞大的市场基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，因此，整个物业管理的市场需求是巨大的。但中国的物业管理企业虽然数量众多，却良莠不齐。经过初步的市场竞争，一部分物业管理企业的品牌及管理水平达到了一定程度的提高，具有一定的实力，这些企业已成为推动物业管理市场化进程的主要力量。中国物业管理卖方市场的主体已基本形成，这种主体的形成尚是不完整的雏形，仍有许多问题需要解决，如：业主委员会成立困难、缺乏相应的资金支持、业主委员会成员素质低下且不能代表全体业主的心愿、物业管理企业违规操作、乱收费、服务滞后及服务态度较差等等，这使得物业管理市场中的市场主体地位和内容经常缺位。物业管理的市场化缺乏最基本的形成要素，物业管理的市场化难以得到实质性的推进。 由于物业管理企业规模普遍较小，因此物业管理实施专业化就比较困难，如物业管理“安全管理”方面的专业公司就很少，清洁公司虽然多，但由于人员工资过低、人员流动过快，也影响了物业管理的服务质量。全国的物业管理品牌格局没有形成，物业管理企业之间的市场竞争尚未真正开始，使得物业管理企业多而杂，小而全，这种状况为未来物业管理市场的重新洗牌提供了良好的条件。 地区间发展不平衡，经济发达地区和不发达地区差异很大，经济不发达地区的物业管理水平明显滞后，而经济发达地区相对较规范和成熟。一般来说，南方地区管理水平高于北方地区，沿海城市高于内地城市，这种发展态势形成了中国物业管理市场发展格局的不平衡。 中国物业管理市场的发展趋势显示，在未来的2～3年内，中国物业管理市场将进入“战国时代”。自建自管的发展模式造成整个物业管理行业公司数目多，管理规模小，管理质量差，市场化程度低，物业管理品牌效应差等问题。物业管理是一种微利性行业，行业门槛较低，行业风险小，这仍会吸引大量资金和人才进入，在物业管理市场化未能全面启动的现在，全国城市特别是中小城市物业管理公司数目仍在急剧上升，又加速形成了众多的、区域性的、封闭性的物业管理市场。 随着市场的筛滤和资本对利润的追逐，在3～5年之间必然加剧市场的竞争，也必然会使物业管理的市场化进程进入实质性阶段，行业的重新洗牌将促进物业管理品牌化格局的形成。物业管理企业通过市场竞争获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应，通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，增强企业的竞争力，最终形成少数物业管理企业占据大部分物业管理市场的格局。少数品牌物业管理企业市场份额的增加，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈，而且层次更高，这种状况会使一般企业不敢介入或者已经无法介入物管行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性将大大减少。 从物业管理的类别来看：高档住宅和写字楼的物业管理尚有较大的利润空间，由于业主普遍有较高的素质和经济基础，对物业管理的服务内容及质量要求也很高，所以这将是物管市场中利润较丰厚的市场。 此外，社会公共型物业，如学校、医院、机关事业单位的办公、住宅、物业等，这些物业本来由单位统一管理，但由于管理不够专业等多种因素，致使管理成本高，管理档次低，随着政府后勤制度的改革，将最终走向市场。由于这些物业业主单一，物业管理企业的运作要求相对简单，而收费等却相对容易，故是一块有潜力、有利润的市场。 一些档次较低的物业，如低档住宅、工业厂房等，由于物业管理费定价较低，业主经济承受能力有限，管理难度较大等，这类物业的市场化进程相对较慢，这将是物管企业市场化、专业化发展进程中的“瓶颈”与“最后的宴席”。 可以肯定：随着物管市场的发展与业主对服务内容、服务质量要求的提高，随着房地产业社会生产力的发展，物业管理市场化进程的推进，物业管理产业化的形成，物业管理智能化和集约化的运用，以及政府对物业管理的产业分业经营的推动，物业管理作为一个独立的产业形态从房地产业中分离出来，实现房地产业与物业管理业的分业经营，将是市场发展的必然。 二、德州物业管理的发展空间与机会点分析 德州市的物业管理市场目前正处在起步阶段，随着近几年的物业管理市场运作进程，“物业管理”这一概念也正逐渐被德州市民接受。从目前居民小区的管理来看，虽有少量在物业管理