广州某社区MALL项目定位案例.docVIP

?国内社区MALL的经典案例----- 广州某社区MALL项目定位报告(节选) ???????????????????????? 作者:李明建 ???????????????????? 前????? 言 本策划以“新社区”、“新生活”、“新文化”、“新休闲”为理念,项目所定位的“文化休闲”主题社区MALL，是一种集主题百货、文化、健身、美容、运动、餐饮、娱乐等多种功能于一体的综合性商业。开创了社区商业的新模式，替代了以往那种零散的商业运作方式。 一、广州市海珠区商业规划 据统计，目前海珠区内经营面积在 5000平方米以上的大型商业网点共有30多个，分别分布在广州大道、江南大道、工业大道和新港路等主干道上。海珠区的商业网点从数量上说并不比其他城区少，但问题是海珠区的商业网点比较分散，总体档次不高，业态多以超市为主，没有综合性的大型购物中心，更没有像天河城、北京路那样在中国都有影响力的亮点。 目前，海珠区政府正着手完善商业网点规划，意在整合现有的商业资源，化零为整，发展品牌认知度高、吸引力强的大型商业网点。　 ? 1．海珠区商业总体布局 1.1构筑五大都市商业圈 ●构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区 ●珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区 ●辐射广州的江南西商业区 ●塑造海珠形象的赤岗商业区 ●建设广州大道南、海珠客运站、南洲路一带商业走廊 1.2打造六条主题商业街? ●滨江西海珠异国风情街 ●江南大道北婚纱商业特色街 ●江南西时尚商业街 ●南华路、同福路传统骑楼商业街 ●宝业路美食一条街 ●新港西路科技文化用品商业街 ?1.3发展四条城市发展轴 ●沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城———中大、布匹市场———新城轴线———琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。 ●沿广佛线发展轴：西部旧城———工业大道板块———广州大道南专业市场———新客港———新渔科技园———生物岛，是海珠岛南岸各重要组团的之间联系线。? ●沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠区———市桥“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。? ●沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。 ? 2．海珠区商业分布现状 目前，海珠区较为发达的商业集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，宝岗大道呈“H”型分布向周边辐射，而鹤洞大桥、人民大桥、解放大桥、海珠桥、海印桥等路桥设施，为该区域吸引芳村、荔湾、越秀、东山等城区的消费人流创造了有利的条件。在该区域较闻名的商业街有两条，一条是江南大道北的婚纱专营一条街，另一条是江南西商业街，这两条商业街在广州市都有一定的知名度。 同时海珠区政府投巨资打造的“河南”三个商业区：一是在江南大道中和江南西路转角处，建设一个面积11.6万平方的江南文化商业广场，投资额达6亿元；二是江南大道中和南田路交界处建设总建筑面积8万平方的万国商业广场；三是在位于宝岗大道与江南西交汇口，建设10万平方的江南城；另外有一些较为分散的商业区域，主要有以下几个大的区域：江南大道婚纱、电器、服装、零售；工业大道建材、五金；广州大道南水产、女士用品；海印桥南家私、五金、装饰材料；洪德路布匹；宝岗大道；新港路。 第一次全国经济普查资料显示：海珠区2004年全区商品交易市场总成交额达171亿元。拥有年成交额超亿元以上的商品交易市场13个，总营业面积为39.6万平方米，经营摊位数量为10380个,实现商品成交额164亿元，占全区商品成交额的95.9%。其中年成交额超10亿元的市场有：中大布匹市场和华南汽贸广场。 从市场的地域分布看，广州大道南沿线和新港西路康乐地区成为海珠区大型商品交易市场的集中地。广州大道南沿线已建成华南汽贸广场、南天（国际）酒店用品批发市场、海珠粮油综合交易城、新华南鞋业百货批发城、天雄布市、长江洛溪五金塑料百货交易城、粤景五金交易城等多家大型专业批发市场。地处新港西路康乐地区的中大布匹市场，实施了市场升级改造的布匹、服装配料交易市场，现已成为全国几大布匹交易市场之一，年成交额达100亿元。 ? 海珠区主要商业分布 名称/路段 租赁价格??? （元/平方米） 经营内容 经营特色 租售情况/现状 蓝色快线 200-300 婚纱、摄影器材 综合商场连接地铁 基本无空铺 万国广场 250-800 服装专卖、超市、通讯等 ? 消闲、旅游商业街 基本无空铺 宝岗大道 100-400 家居五金、休闲 购物 专业市场 基本无空铺 江南大道西 260-700 食店、中介行、酒吧 消闲、旅游商业街 基本无空铺 江南大道南 130 饮食、社区商业 娱乐、汽修 ------ 江南大道中 200-400 大型商场、食店