购房的基本程序.pptVIP

* * §1 购房的基本程序 1.1 选房 1.5 办理产权证 1.4 办理入住手续 1.3 办理签约手续 1.2 办理预订手续 1.2 办理预订手续 买卖双方在正式签约之前先行签订 《认购书》并不是购房进程中的一个必办手续。但在发展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销会期间是一个颇为流行的做法。 1.2.1 订购时需提供的资料和费用 1.2.2 《认购书》的主要内容 1.2.3 认购书的法律性质 1.2.4 签订《认购书》应注意的事项 1.2.1 订购时需提供的资料和费用 办理商品房的订购手续，对于一般购房者来说需要提供以下的资料和费用: (1) 居民身份证原件或护照； (2) 一定数额的订金； (3) 载有购房者详细通讯地址的合法证明文件。 认购书的有效期一般为10~14天。购房者在对楼盘进一步了解和多方权衡后，须在规定期限内到卖方指定的地点签署正式的《房地产预售契约》， 否则。原先签订的《认购书》随即作废。卖方有权按事先约定，没收订金以作为赔偿。也可以将楼重新出售而无需向原订购方发出通告。 1.2.2 《认购书》的主要内容 一般来说，购房者与卖方签订的商品房 《认购书》包含以下一些主要内容； (1) 买卖双方的名称与联系地址； (2) 所订住宅的基本情况 (名称、面积、单元号等)； (3) 所订住宅的售价； (4) 所订住宅的付款方式； (5) 购买任宅需交纳的综合税费； (6) 买卖双方的违约责任； (7) 买卖双方签章。 《某楼盘的认购书》 《认购书样本》 1.2.3 认购书的法律性质 (1) 认购书不是商品房买卖合同。 (2) 认购书不是商品房预售合同。认购书与预售合同，最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。除此之外，两者在签订时间、手续上也有不同：在时间上，预售合同应在具备一定条件且取得预售许可证之后才能签订；手续上，预售合同要到有关行政部门办理登记备案手续，而认购书则无此手续。 (3) 认购书是由开发商提供的、以优先购买权为主要权利义务内容的、无名的格式合同。 ① 认购书是一种无名合同：我国《合同法》分别规定了十五种合同类型，认购书没有位列其中，但认购书又是平等主体之间设立双方民事权利义务关系的一种协议，当然属于合同法调整的范畴，因此，认购书是一种无名合同。 ② 认购书是一种格式合同：认购书的主要条款是开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立时不与认购者协商的条款，因此，认购书是一种由开发商提供的格式合同。把认购书定位为格式合同，有利于认购者保护自己的合法利益，防止开发商滥用自己的优势地位。 ③ 认购书是以优先购买权为主要权利义务内容的合同：认购书的主要权利义务是围绕优先购买权确定的———认购者出让一定时间的“定金”使用权给开发商，获得了某一商品房一定时间内的优先购买权；开发商出让同一商品房一定时间的优先购买权给认购者，得到了商品房销售前景的预测，并获得了一定时间的“定金”使用权。 1.2.4 签订《认购书》应注意的事项 (1) 在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。 (2) 签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。 (3) 如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。 (4) 认购者不应承担必须签订商品房买卖合同的义务。 认购者在认购书中所享有和承担的是行使优先购买权的权利义务。认购者在约定的时间里，应与开发商就签订商品房买卖合同进行谈判，谈成了，开发商应与认购者签订买卖合同；谈崩了，认购者有权不与开发商签订买卖合同。如果要求认购者承担必须签订商品房买卖合同的义务，不但脱离了认购书的本意，对认购者也是不公平的，严重损害了认购者的权益。 (5) 认购书不应将定金作为订立商品房买卖合同的担保。 根据《解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，如认购书中将定金作为订立商品房买卖合同的担保，造成的直接后果是，在商品房买卖合同谈不成的情况下，定金归与开发商