物业管理条例解读 - 烟台 - 烟台南山学院.pptVIP

案例分析：《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利不履行义务。” 本案中一楼的业主是否应缴纳电梯费，实质问题是小区公用设施的分摊问题。首先，电梯从用途上看属于小区的共用设施，是小区业主共同财产，其维护应由全体小区业主来分摊费用。无论使用与否，业主都应缴纳电梯费。其次，物业公司提供的电梯运行服务属于公共性服务。按我国现行物业管理有关政策规定，公共服务的费用由全体业主分摊。 案例2 孙某和张某是同事，两家是住同一层楼的对门邻居。由于设计原因，每户门前有不到两平方米的楼梯平台。张某装修时加装一铁门，将自己门前楼梯平台圈占了进来。孙某认为张某的做法虽不妨碍通行，但其无论如何不能圈占大家公摊的楼梯平台，于是通过物业公司要求其恢复原状。张某拒绝，孙某将其诉至法院。 法院判决：孙某胜诉，责令张某撤除增加的铁门，恢复楼梯平台原状。 案例分析：根据《物权法》第七十条规定，孙某和张某对各自住宅套内部分享有专属所有权，而对墙壁、楼梯、楼梯平台等享有共有权。相邻之间的楼梯平台属共有财产，任何一方都不能占为己有。张某增设铁门将部分共有的楼梯平台圈为己有侵犯了孙某对共有财产享有的权利。 一、建筑物区分所有权 1、物业产权的含义 在我国是指物权人依法享有房屋的所有权，及其房屋占有土地的使用权。 2、建筑物区分所有权的含义 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 建筑物专有部分 （1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。 （2）须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。 （3）能够登记成为特定业主所有权的客体 建筑物共有部分 （1）不可分割性根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。 （2）从属性鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。 二、物权 《中华人民共和国物权法》规定：物权是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 2007年3月全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》规定- 　“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 　“物权的种类和内容，由法律规定。” 　“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 2、物权的特征 1）物权的权利主体是特定的，而义务主体不是特定的。物权是一种对世权、绝对权。 物权双方，物权人——标的物 权力主体：物权所有者，即物权人； 义务主体：除物权人以外的所有人，有被要求不作为的义务。 概念区分：物权与债权（对人权、相对权） 案例 2008年9月，刚刚结婚不久的王先生夫妇来青岛打工，夫妇俩在胶南市找到了工作。为了生活方便，王先生找到房屋中介提出想在单位附近租房。2008年9月16日，王先生以月租600元的价格，从张先生处租了一套一室一厅的房子，合同租赁期为一年。因为张先生夫妇新婚不久，而且想让同事来家做客，小两口就商量着想把房子装修一下，添点喜气。当年10月份，王先生夫妇从自己的积蓄里支出了2万元对房子进行了装修，增设了一些木制墙板和墙角线等装饰物，家里的环境得到了很大改观。  时间很快过了一年，房子到期了，王先生夫妇要离开，张先生与王先生结算房屋押金时，王先生表示自己花了2万元给房子进行装修，现在自己只使用了较短时间，张先生应当返还自己部分装修费用。张先生则表示，因为自己长期出差才把房子租了出去，现在房子未经自己同意就被装修了，让自己拿出这部分钱是不可能的。2009年10月，租赁期结束后王先生与张先生为此事闹上了法庭。  胶南法院审理认为，王先生未经张先生同意，擅自对房屋进行了装饰装修，这部分费用应由王先生承担。因张先生不同意继续使用装修装饰物，王先生应当在规定期限内拆除这部分装饰物，对房屋恢复原状。 　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。 本案中王先生擅自对张先生的房屋进行装修，实际上已经对张先生的房屋构成侵权，不但不能要求张先生承担费用，还应当承担恢复原状、赔偿损失的责任。据介绍，目前王先生已经对所租房子恢复