物业管理考评总述.docVIP

考评总述 第一章考评概述 一、物业管理公司参加物业管理示范小区（大厦）考评有何意义？ 自1995年建设部在全国范围内开展“全国物业管理优秀示范小区（大厦）”评比以来，每年一度的考评工作已成为物业管理公司普遍关注的大事。考评工作在这几年来的发展，恰如物业管理行业的发展一样，从最初被推着走、逼着走到如今的上千物业管理公司竞相投入。这一强烈反差正体现了物业考评工作的重要性。 对政府行政主管部门而言，每年投入大量的人力物力去组织这场几乎历时一年的“大考”，主要目的是推动物业管理行业的发展。我国物业管理经过20多年的风雨历程，已成为城市管理的重要组成部分，在人们生活中扮演着越来越重要的角色。但现实中的物业管理仍存在着许多不尽人意之处，使得对物业管理的投诉成为百姓投诉的一大热点。物业管理要提高管理质量，满足业主日益增长的需要，惟有建立一套全国统一的健全的操作规范。制定标准并进行考评，等于是细化物业管理内容，量化服务标准，统一管理尺度。政府通过考评这种形式，依据政府制定的标准去检查考察，树立行业典范，淘汰不合格企业，依靠政府力 量促进物业管理迈向市场化、社会化，推进房屋管理体制改革。经过几年的实践，我们可以看到政府最初的目的已基本达到。在这种全方位的考核制度下，越来越多的管理公司走上了专业化、社会化的管理道路，服务水准得以不断提高，管理运作不断规范。 对物业管理公司而言，如果能顺利通过考评，跻身优秀物业管理行列，无疑是为企业树立了一个品牌，一个高水平管理的标志。随着物业管理行业的迅猛发展，全国物业管理企业已逾万家，从业人员过百万。物业管理企业面向社会、面向市场，形成集约化品牌经营已成为必然趋势。在这种激烈的竞争环境下，任何一家管理公司想要生存、想要形成规模化经营，就必须将服务的品牌打出去，不断提供优质的高水平的服务。考评正起到这种“试金石”、“活广告”的作用。优秀小区（大厦）是对优秀管理的评价，在这种严格、具体、操作性极强的考评标准要求下，获得优秀（示范）小区称号就是对于管理公司管理水平的一种权威 性认可。 对发展商而言，优秀的物业管理无疑会招徕更多的客户购房。时下，越来越多的业主在购买商品房时把物业管理质量作为选择房屋的重要衡量指标之一。一个获得国优的管理公司所管项目无疑会赢得更多业主的垂青，成为业主挑选物业的砝码，从而大大提高物业租售率。对业主而言，物业管理公司获得国优，会提高物业的知名度，使业主的物业升值。 可以说，政府的鼓励、物业管理企业自身的开拓发展、发展商的支持、业主的需要形成了一个良性循环，在这样的前提下，管理公司参加考评就成了一种必然趋势，成为整个房地产行业发展的需要。 二、参评单位在考评工作各阶段应做好哪些工作？ 物业管理示范大厦（小区）的考评工作从时间上分三个阶段进行。通常每年的五六月份开展市级考评工作，由市级地方物业管理行政主管部门对各参评单位进行考评及综合打分；通过市考评的公司由市推荐，一年后可参加省级考评；获得省考评示范的单位（成绩一般在95分以上），可于一年后由省推荐参加国家建设部组织的全国考评，最终选出全国物业管理示范单位。参评单位应根据考评时间长、任务重、规模大的特点，策划好这三个阶段的工作。 第一阶段：市级考评阶段 这一阶段指从管理公司确立考评目标至市级考评期间，时间可长可短，各管理公司应视情而定，以3-5个月为宜。这一阶段主要完成以下几项工作： (1)确定所管物业需达到的管理水平（考评目标），统筹安排全年的工作分段，成立考评迎检领导小组，确定考评任务分组成员名单。考评组一般分为资料组和自检整改组，分别负责考评资料的统一准备和大厦各项目的检查整改。 (2)自评自检：针对考评标准逐条对所管物业进行自评自检，将发现的问题汇总整理。 (3)将自评自检发现的问题落实到各个任务分组中，确定具体负责人、初步完成时间、验收人。自评自检的过程可能会反复进行数次直至达到最终目标。 (4)参观及专家辅助检测：组织成员到已获得示范称号的物业参观学习并请行内专家现场指导。 (5)市级正式考评：做好市主管部门考评前的准备工作及现场具体迎检工作。 第二阶段：省级考评阶段 这一阶段指从市级考评结束至省级考评期间。工作重点是对市级主管部门提出的意见进行整改。此时应针对再次发现的问题进行专题性参观学习，并将有关工作资料补充到考评资料中去，然后迎接省级考评。 第三阶段：国家建设部考评阶段 这一阶段指省级考评结束至国家建设部考评期间。工作基本上与第二阶段类似。需要注意的是：在省及全国考评准备阶段，要对上阶段考评提出的整改意见作出切实反映，并将整改后形成的新制度落实到日常工作中去，积累原始资料。