河南新乡新飞学府花园营销策划报告.docVIP

河南·新乡 新飞·杰座（学府花园） 营销策划报告 呈：新乡新飞房地产开发有限公司 由：上海东方智囊·知天行 二OO四年四月 ******目 录****** 一、目标市场调研分析 二、竞争市场研判 三、项目市场研判 四、项目规划优化建议 五、项目物业管理建议 六、项目市场价值及价格定位分析 七、行销策略建议 八、推广策略建议 九、业务执行策略建议 前 言 受贵司委托，我司将对贵司所开发的新乡市新飞·杰座（学府花园）做全程营销策划代理。贵司能将如此大的重任托付于我司，对于我司来说，是信任，更是责任！ 令人兴奋的是，贵我双方在最近的几天中密切配合、共同奋战，在项目的许多问题上均能达成共识，这对于本项目的正确研判和策划打下了坚实的基础。经过新乡市专案小组近10人的大量市场调研、项目详尽的研究分析以及我方长期实战积累的房地产市场营销策划经验，发现项目的销售推广中存在着许多切实可行的突破点。为此，我司将通过本报告对项目全程营销进行分析，并进行整合规划，针对下阶段推广、销售制定相应的策略，以期顺利完成既定的战略目标，并为新飞·杰座（学府花园）日后的顺利推广做好铺垫。 本报告所陈述的大量数据内容及制定的战略是经过仔细的研究分析而得出的，在本项目的下阶段市场运作中将起到指示性的核心作用，同时，在实战中将要随着市场的变数灵活掌握，也希望在实战上得到贵公司更多的支持，以期完成贵我双方的既定战略目标！ 我们坚信，在通过贵我双方的携手努力后，“新飞·杰座（学府花园）”会成为开创新乡住房新理念的典范。 本次报告的最终达成取得了贵公司李总、尚经理、宋经理等领导的信任和大力支持，在此表示衷心感谢！ 上海知天房地产经纪有限公司 二OO四年四月 第一章 市场调研分析 【提示】 本部分内容是整篇报告的市场依据，为此我司调集了近十位专业的市场调研人员对新乡市整体市场状况进行了地毯式调查，在此过程中，项目组前期市调人员对以项目为原点的核心商圈以及扩大商圈的进行深入了解，同时对新乡市各区域中不同年龄段、不同级别、不同层次目标群体进行访谈、调查，并结合本市各主要实力楼盘特征，整体状况，区域特征，个案的规模特点，推广销售，市场发展趋势等一并进行分析、研判，它将为本楼的市场研判、市场定位、以及后期的营销策划、市场推广以及战略、战术的制定上提供有力的市场基础和理论依据。 本部分将对新乡市住宅、投资类地产核心商圈，即（牧野路－北干道－和平路－东干道－建设路）所圈定范围以内的所有目标个案；以及扩大商圈，即（北干道－解放路－南干道－东干道）圈定范围区域内的重点单位分别进行详尽调研及阐述分析。 第一节 宏观市场分析 新乡城市基本情况 新乡市地处河南省北部。南临黄河，与郑州、开封隔河相望；北依太行山，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，并与山西接壤；东接油城濮阳，与山东以黄河为界。城区位于境域中西部，南距省会郑州73公里，为豫北政治、经济、文化和交通中心之一。 新乡市为河南省辖市。辖新华区、红旗区、北站区和郊区4区；辉县、卫辉2县级市；新乡、获嘉、原阳、延津、封丘和长恒6县；另有高新技术产业开发区和西工区。 城市规划概况综述 2003年，新乡市规划设计研究院紧紧围绕年度目标项目开展工作完成了东部新区20平方公里控制规划(等待评审); 完成了新乡市区市场体系规划(等待评审); 完成了市区20平方公里地形图测绘; 市区4.5平方公里1：1000地形图测绘，实测面积4.75平方公里，是目标任务的106%; 市规划设计研究院还先后完成市政府、市建委下达的计划外指令性任务及领导交办的临时性指令性任务30多项。如：五一路、牧野路、保健路、解放广场、豫北宾馆的规划与测绘。劳动路、建设路、7个分流岛、火车站广场、4个出入市口、科教园区的规划。北干道、西大街、牧野公园以及“三河、三路”的测绘等等。 城市总体规划河控制性详细规划进一步充实：2003年，市建委完成了新区20平方公里的控制性详细规划和市场体系规划，编制完成了“金世纪广场”、“小店工业园区”等近百项各类园区以及东干道等50余条路段的控制性详细规划。 各项城市基础设施建设进展顺利：2003年。竣工道路12条（段），总长度达34公里；完成了河师大雨水泵站新建工程，新增雨水提升能力10立方米/秒，已于7月15日前投入运行；国债项目、重点项目建设按照要求积极推进，第五水厂建设竣工并试运行。骆驼湾污水处理厂土建工程已完工，完成投资1.5亿元。小尚庄污水处理厂已于12月26日举行奠基仪式。 房地产开发和管理工作 2003年，市统建办面对房地产市场日益激烈的竞争，坚持与时俱进，创新改革，以质量求生存、以改革经营战略。 市建委河公用事业局合并，组成新的建设委员会。市建委以“优化环境、树立形象、发展新乡”为主