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“铁山坪”项目市场调查报告 目 录 前言 项目宏观状况调研 区域现状 区域规划 二﹑同性质楼盘调查 包括大川水岸、龙湖香樟林、蓝湖郡、乡水湾、华立﹒天地豪园、棕榈泉国际花园、君临天下、佰富高尔夫别墅、恒运﹒清河湾、锦绣山庄、海兰云天、金科﹒中华坊等 三﹑项目建议 前 言 调研背景 由长信公司综合开发的该项目地块位于重庆主城区东缘，周围有铁山坪等几大城市公园相依托，处于市区众多风景名胜区的怀抱之中，西南隔长江铜锣峡与南岸区南山风景区相遥望，北与渝北区玉峰山风景区相辉映，东南临近广阳坝休闲度假区。项目占地约700亩,容积率为0.3,区域内植被保存完好。根据协信集团的初步规划，本项目初步定位为高品质别墅住宅项目。 为了大致把握重庆别墅物业的供求现状，准确地对项目进行市场定位，长信公司决定借助较为全面的市场调查，从市场中寻找依据，认清竞争威胁，发掘市场机会，为项目的定位开发提供初步的市场分析和决策依据。 二、调研说明 调查方法： 二手资料收集 实地考察 质量控制：由康联公司访问部配合项目小组进行项目实施 调研周期：2004年1月16日至2月5日 研究方法：定性研究 主体报告 区域现状 (一)、项目周边环境状况 项目地块为生地，主要为坡地. 项目地块树木葱郁,环抱历史悠久的明代僧官寺. (二)、交通道路现状 区域内交通条件十分便利，距城区中心仅25公里，渝长高速公路从生态区东北角穿过，五桂旅游专线路直抵生态区，长江水路距朝天门码头35公里，水运现有唐家沱河郭家沱长江码头,渝怀铁路重庆太平冲火车站就位于生态区附近，生态区距江北国际机场不足20公里,无论是从机场还是从市中心,乘车20分钟即可到达。 (三)、旅游业现状 铁山坪生态区虽然目前旅游业还不理想，但发展趋势迅猛。生态区内现已具备一定的旅游基础设施，现有宾馆、山庄、温泉20余个,农家乐40余个。铁山坪森林公园自1988年建园以来,接待量逐年上升,特别是近年来发展不断加快,仅2002年游客接待量就已超过9万人次,年旅游收入超过540万元。 (四)、区域人口状况 铁山坪生态区现有国有林场1个、村庄1个、山庄20余个。常驻人口2500余人，其中铁山村有619户,村民1800余人。常驻人口主要以务农和从事旅游为生。 (五)、区域资源状况 区域内自然景观资源丰富，位于生态区西南端的铜锣峡北岸有许多奇异的自然地貌景观.就项目地块本身而言,区域内也有大量的人文古迹,如历史悠久的明代僧官寺、古战场遗迹、硝烟犹存的张献忠锁江遗址、气势恢弘的大江东区石刻遗址以及别有洞天的抗站洞遗址、重庆市国防教育基地等. 区域规划 (一)、生态区建设规模 铁山坪生态区总面积为1492.6公顷，分为两大部分：一是铁山坪森林公园，占地1026.9公顷；二是配套服务区，占地465.7公顷。其中,配套服务区主要有六大功能区：中心服务区32.7公顷，生态度假区107.25公顷，动物观赏区75.42公顷,文化旅游区83.08公顷，健康运动区53.26公顷,花卉观赏区48.11公顷等。 (二)、生态区建设项目 建设项目内容主要有三个方面：一是游览性设施，主要景点有僧官寺、中华园林、动物园、花卉园、休闲健身游乐场；二是基础设施，包括新建、改建公路，给供排水、医疗卫生等设施；三是接待设施，包括游客服务中心和生态度假村。 三、同性质物业 以下楼盘资料均为实地采集 （一）大川水岸 交通状况：该项目位于重庆江北区石马河片区，高家花园大桥桥头，与磁器口隔岸相望； 占地面积：1000亩； 建筑面积：70万方； 建筑类别：4+1花园洋房、空中花园洋房和联排别墅（一期）； 容积率：1； 绿化率：55%； 设计风格：北欧风情为主调； 自然环境：项目拥有得天独厚的江景资源，长达数千米的江岸线,绝大多数的户型可观江景；二是项目所在地位于都市中石马河片区，地块无任何污染，项目与沙坪坝中心区仅一江之隔；大川水岸所在的区块内有4000亩的生态公园、大型高尔夫球场，生态大片区的概念已经形成；项目拥有双语幼儿园、与名校联办的小学、中学，社区内将设置大型的医疗保健站，并有5000平方米的冲浪泳池、占地60亩的欢乐谷休闲公园、10000余平方米的绿野仙踪森林公园、自然清新两万多平方米的异国风情商业街，格调高雅。 ★石马河片区的大川水岸是该片区第一个高档大规模住区。项目原生地生态环境上佳，属典型的高氧地带 该项目以人文环境的独特设计为主要卖点，户型设计上更是将现代与古典有机结合，展现出其极高的性价比，项目一经推出，就受到了购房者极大的追捧。 ★该项目推出四种户型从222---279平方米的套内面积不等.户内采用错跃结合的方式将居室进行了功能分割;四种户型主卧面积都较大,由42—60多平方米不等,给人以豪华的居家感;“中华坊