训课件－征管习惯影响下的土增税清算.pptVIP

四、企业以房地产投资联营的税收优惠 财税字[1995]048号文： 对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税. 财税[2006]21号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。 五、合作建房的税收优惠 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 六、企业兼并的税收优惠 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 七、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）： 第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。 谢 谢 大 家 ！ * 第三节、重要的概念（操作提高篇） 一、清算单位 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 （2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额（国税发〔2006〕187号） （3）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（财法[1995]6号） 思考：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。”（规划）。 上海对于计税单位的规定 土地增值税的计税单位，是以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目或核算对象为单位计算，也就是计税单位要与成本核算的最基本的核算项目相一致。具体可解释为房地产开发纳税人在某一项目核算上的单位与计税时的单位基本一致。　　所谓基本一致是指在成本费用核算中，按房地产开发企业财务会计制度规定的方法核算，作为土地增值税主要扣除项目金额的依据，但对其中三项费用的扣除（销售费用、管理费用、财务费用）是按沪地税地（1995）36号文（编者注：见《企业财税法规选编》第13册第1059页）第一款的规定核算的。需要明确，开发企业的管理费用中支付的非销售税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）已包括在整个三项费用核算中，故不能重复列进扣项目金额。　　土地增值税计税依据的确定，是以纳税人转让房地产的每一计税项目所取得的转让收入减去规定的扣除项目金额后的余额，再确定增值比率，依照适用税率计算应纳税额。纳税人在工程项目竣工结算前转让房地产一次或分次取得收入，应按土地增值税预征的规定实行预征，待项目竣工办理结算时按每一计税项目进行清算。　　所谓每一计税项目是指每一笔房地产转让业务或签订的每一份房地产转让合同，即纳税人在发生部份或分次的房地产转让时的具体计算须与销售对象相一致。无论是房地产开发企业或非房地产开发企业转让房地产应纳土地增值税的增值额计算都是以每一计税项目为单位的。 沪地税地[1997]25号 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？ 财税[1995]48号“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。” 苏州、青岛理解是，核定。 计算和核算有什么区别？ 有税务机关理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本。 会计准则没有这种要求。 一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？ 什么才是土地增值税意义上的“分别核算”？ 二、主管税务机关 办法所称的“主管税务机关”，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各市地税局。（国务院令[1993]138号） 思考：土地增值税主管税务机关并不是企业注册地的税务机关，案例：由于主管税务机关搞错而产生的税务风险。（区财政收入，税源有争夺） 三、普通标准住宅 思考：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？ 四、分摊标准 可售建筑面积。“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”（国税发〔2006〕187号） 另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按