贷前调查细则.pptVIP

担保条件及其他风险控制措施 * 有效说明担保人的资格、与申请人之间的关系、担保人的担保意愿、履约动机、财务实力、抵（质）押品权属的有效性和变现能力等。需向担保人收集与核实的资料同申请人的基本资料外，另外需要提供的资料包括： 1、抵（质）押物的权属证明，如：国有土地使用权证、房地产权证、股权证书、发票等； 2、评估报告（包括文字说明、评估依据、价值表格图片、权属证明等要素须齐备）； 担保条件及其他风险控制措施 * 3、租赁合同（若抵押物已用于出租）； 4、抵押物处于建设状态的、应当核实并复印有关立项、审批、报建资料，同时核实并复印施工合同，必要时核实工程款支付证明性资料。 担保条件及其他风险控制措施 * 1 2 一、保证担保 1、企业保证 保证人财务实力的调查分析方法参照对申请人的调查评估方法进行，除分析保证人财务状况、现金流量外，还须掌握保证人目前对外担保的金额。 必须通过查询贷款卡，对保证人对外担保情况（被担保企业名称及与保证人的关系、对外担保债务总量、明细）做出详细说明，对比财务分析，明确陈述保证人是否具备担保能力。若被担保企业的银行融资出现异常状况，需要提供相关资料说明保证人是否会因此存在代偿风险，是否会对其担保能力产生重大影响。 3 4 担保条件及其他风险控制措施 * 1 2 2、自然人保证 对于自然人提供个人连带责任保证，需要说明保证人和申请人的关系，若保证人是申请人的实际控制人，尽量以列表的方式说明保证人控制的其他企业的情况（列明企业名称、注册资本、保证人出资金额及控股比例）。另外，若保证人拥有大量个人资产（如土地、别墅、股票、高档轿车等），也可一并说明，充分揭示其个人经济实力。 3 4 担保条件及其他风险控制措施 * 2 1 二、抵押担保 常见的不动产包括土地、房产。对该类抵押物的描述要求是： 1、地理位置、周边环境、物理状况 叙述抵押物所处地理详细位置、周边情况；抵押是房产的，应当说明建筑的结构、建设状态或建成时间，保护和维护程度，实际用途。 3 4 担保条件及其他风险控制措施 * 2 1 2、权属情况 查验有关政府部门颁发的产权证书（房地产权证或国有土地使用权证）或证明文件资料，关注相关权属证书的记载信息是否存在错误和瑕疵，并应重点关注土地与地上建筑物的权属是否一致。叙述抵押物权属情况，确保真实、完整、一致。 3 4 担保条件及其他风险控制措施 * 2 1 3、租赁情况 抵押物已经出租的，应当核实并复印有关租赁合同，重点调查和叙述租赁期限、租金单价、租金押金、支付方式等合同信息，同时，应简单叙述承租人的所有行业、经营状况、生产规模、开工情况、历史租金支付和信用状况等信息，必要时核实租金收取情况证明。 4、闲置状态 抵押物为未开发土地且闲置一年或以上的，应调查地产闲置原因，有关政府监管态度和动向，所有人对此有何应对计划。闲置费如何收取，是否面临依法收回、置换等风险。 3 4 担保条件及其他风险控制措施 * 2 1 5、价值认定 公司授信业务所有抵押物必须经我行认可的评估机构进行评估，我行可参考市值对其评估结果进行必要修正。 调查抵押物的购入时间和价格，核实抵押物有关的发票、收据等支付证明文件；了解周边不动产的市场价格，取得土地交易中心同类型或相似类型、地域不动产的挂牌交易和最后成交价格数据；抵押物所有人在授信时间内是否对抵押有处置计划，应作进一步的了解。 对评估机构出具的评估价格参照政府挂牌交易数据和市场交易数据进行合理性进行研究；分析抵押物在授信期间内的价值变动趋势；重点和深入分析抵押物变现能力。 3 4 担保条件及其他风险控制措施 * 3 1 三、质押担保 1、存货质押 （1）在介绍存货品种时，要明确对其性质、用途和变现能力进行陈述。 一般意义上，原材料的变现能力要远高于半成品和成品，存货质押应主要选择原材料。存货品种应选取国民经济生产链条中常见的且化学性质稳定的商品，如：钢铁、铜、铝、石油、煤、纸、棉纱（线）等。对于罕见的产品尤其是禁止交易的特殊产品严禁涉及，对于化学性质不稳定、不易保存的粮食、食糖等尽量不要涉及。 2 4 担保条件及其他风险控制措施 * 3 1 （2）对于提供出质的存货，在调查过程中一定要了解清楚存货的权属是否清晰，也就是出质人以何种方式取得存货、货款是否付清、存货所有权是否存在争议或法律瑕疵等情况，了解存货的有效性。 （3）要结合能够有效确定存货原始价值的凭证或其他有效资料，分析一个有效时段的价格走势，给出合理的初始价值。 （4）对存货的保存状态、监管环境做出明确陈述，分析由我行认可的第三方进行监管的可行性。 （5）给出明确的监管方案、质押率、市场价