房价和地价关系的研究综述.docVIP

房价和地价关系的国内研究现状 【摘要】我国房价和地价的关系一直是学者讨论的热点话题，究竟是房价拉动地价，还是地价拉动房价，二者的关系一直处于争论之中。目前，国内外学者对房价和地价关系并未形成统一的结论。采取的分析视角不同，数据选取不同，区域选择有差异，这些都有可能得到不同的研究结论。文章参考了近三年关于房价地价关系的相关文献，对该领域的研究进行了梳理。 【关键词】房价 地价 研究综述 一、引言 自2002年，我国在土地制度的改革上，采用“招拍挂”的方式，改善了土地资源的配置，同时导致的供给垄断和需求竞争又造成了地价的不断上涨，而国内房价也不断攀升。社会各界对房价地价的因果关系一直争论不休，看法各异。二者之间是否相互起作用，以及作用程度的大小也成为了热点话题。 本文余下部分将介绍目前国内外学者关于房价与地价关系持有的主要五种观点：一种观点是成本推动论，认为地价上涨推动房价上涨；第二种观点是需求带动论，认为房价上涨拉动地价上涨；第三种观点是认为两者相互影响；第四种观点认为，房价与地价不存在固定比例关系或先行性关系；第五种观点认为，房价和地价存在长短期关系的差异。 二、房价与地价关系的研究现状 （一）成本推动论 一些学者认为，地价是房价构成的一部分，是房价的依托。地价上涨使得开发商投资成本的增加，为了保证攫取正常的或者更大的利润，实现利益的最大化，开发商势必会提高房价。在这种观点下，认为地价上涨推动了房价的上涨，房价是由地价决定的。 在外国学者中，最具代表性的当是Alonso（1964）和Muth（1969），他们从空间经济学的角度出发，通过构建空间竞价函数，认为在土地供给缺乏弹性的情况下，高房价是由高地价引起的；不过，政府对土地利用的控制也会间接影响土地成本，进而诱发房价的变化，Dowall和Landis（1982）利用美国旧金山地区的相关数据，发现土地利用的密度控制和土地的可获得性等对土地使用的调控政策引起土地价格的变动，从而影响了住房巿场新建住宅的价格和销售量。Evans（1987）对英国的研究表明，土地利用规划、土地供应量调控等政府管制制度，限制了土地的供给，导致土地价格不断上涨，从而进一步推动房价的上涨。Sheppard和Cheshire (2002)在研究中发现，相比较当地的实际收入水平，处于全球居于前列的英国房价，实际上是土地规划不利引致的房价扭曲。 国内学者毛丰付、任国良（2011）通过构建政企博弈矩阵，解释中国房价和地价不断攀升的原因，得出企业和政府博弈的均衡结果最可能是，二者会一直选择抬高价格来获取自身效用最大化。在博弈分析的基础上进一步讨论中国房价和地价棘轮效应的内在机理：中国的房价和地价的不断攀升，其背后的驱动力量主要是追求高地价推高了房价而不是房价拉高了地价。即为土地政策最终影响了房价。通过采用有关联的城市进行对比，杜江等（2011）以中国4个直辖市和西部大中城市为样本，采用2000～2008年全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数，结合面板数据模型对房价与地价进行研究，结果显示中国的4个直辖市和两部大中城市的地价对房价的影响在总体上差异不大。王岳龙（2011）在研究中采用了类似的分析方法，他既研究了东、中、西之间的地区间差异，也研究了每个地区内部大城市与中小城市的地区内差异，因为房地产有异质性。他还指出，从全国来看地价每上涨l％，将导致房价上涨0.355％。他的分析结果显示，大城市的地价弹性比中小城市低，这是由于大城市的房地产市场竞争激烈，房价上涨预期对房价变动起了很大作用，所以地价对房价影响较小。邵新建等（2012）通过建立理论模型表明，地方政府对土地市场的垄断，加上房地产开发企业的竞争，高地价将会最终传导形成高房价。 另外，土地政策和货币政策也会通过影响地价，从而影响房价，在这一方面，范新英等（2013）通过构建状态空间模型，利用卡尔曼滤波进行参数估计，得到地价、利率的时变弹性系数结果，表明地价对房价有明显的正向作用，而利率对房价的影作用效果远没有地价影响大，而且方向并不固定；为了更深入地掌握地价和利率与房价之间的影响机理，作者将地价、利率、房价3个变量建立VAR模型，并运用脉冲响应函数和方差分解研究它们之间的动态影响，图形显示房价对地价的冲击当期就会显示出来，而地价对房价的冲击滞后一期才会产生影响，且房价和地价自身累积效应明显。 （二）需求带动论 持该观点的则是从需求角度出发，认为房地产市场旺盛的需求导致房价上涨，从而带动地价上涨。学者们最初持有这观点，是在“玉米法律悖论”、地租理论的影响下，从引致需求这一角度出发，认为对土地的需求主要是来自对土地生产产品的需求，不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租，即土地价值是由土地承载的产品价值所决定。这一理论引申到住房领域，即认为土地价格是