XXX大酒店项目投资可行性报告.docVIP

XXX大酒店项目投资可行性报告 一、招商项目名称：　　　　XXX大酒店（XXX渡假X庄）　　二、招商单位：　　　　广东省XXX旅游开发总公司　　　　法定代表人：古壬奎　　三、项目地址：　　　　广东省惠州市XXX风景名胜区——朱明洞景区内　　四、项目背景　　　　XXX是我国道教十大名X之一。史学家司马迁把XXX比作“粤岳”，所以XXX素有“岭南第一X”之美称。它位于惠州博罗县境内，地处岭南“旅游休闲走廊”的中心地段，是构成“广州——香港——惠州”旅游金三角的支撑性景区和代表型景区。它西连发达的城市群（广州、佛X及南番顺等地），南接东莞、深圳，毗邻港澳与东南亚。景区规划总面积260平方公里，内有大小X峰432座，飞瀑名泉980多处，洞天奇景18处，石室幽岩72个。XXX不仅自然风光雄伟秀丽，而且文化底蕴深厚，每年吸引数以百万计的游人慕名到此观光揽胜，寻幽探险，休闲渡假。今年一月份，XXX已被国务院批准为第五批国家重点风景名胜区，为其加快发展迈出了重要的一步。　　　　XXX朱明洞景区是XXX开发得比较完善的四大核心景区之一，年接待游客近50万人次，占全X接待游客量近二分之一，是XXX目前最主要的功能景区。其中，景区内的冲虚古观已有1600多年历史，是全国十大古观之一，每年吸引数十万游客到此祈福朝拜；元帅楼和十栋将军楼曾接待过共和国朱德、林彪、刘伯承、贺龙、陈毅、徐向前、叶剑英等七大元帅和近500位将军。尤其是去年12月广（州）惠（州）、惠（州）河（源）高速公路的相继开通，XXX到广州、深圳、东莞、惠州等地都在60分钟以内，完全融入珠三角一小时生活圈，加上投资6000万元的XXX旅游大道将广汕公路、广梅公路、广惠高速与朱明洞景区直接相连，彻底解决了以往游客到朱明洞景区行路难的问题，促使到朱明洞景区的游客呈现出较快的增长势头。然而，朱明洞景区内的接待设施规模小、档次低且分散，25家客房的床位数169张，餐位为1690位，星级酒店一家为二星级，这种状况已不能满足广大游客的需求，制约着XXX明洞景区旅游事业的可持续发展。因此，XXX旅游开发总公司拟引资在朱明洞景区内建一家高档次的渡假型酒店。　　五、规划用地：　　　　桂花区（含莲花楼、桂花楼、狮峰楼、仙苑餐厅）及大礼堂区域，面积约50000多平方米，其中可建筑用地4000平方米以上。　　六、项目规模：　　　　床位：400张；餐位：750个；大小会议室：10个。　　七、投资总额：　　　　人民币（下同）：3000—5000万元。　　八、项目设计要求：　　　　1、范围和规模：拆除桂花区（含莲花楼、桂花楼、狮峰楼、仙苑餐厅）的建筑物，在原处重新建设一座拥有400张床位，10个会议室的高档次渡假型酒店；修复大礼堂，恢复其大型会议娱乐的功能，成为新酒店的一部分。规划面积约50000平方米。　　　　2、功能要求：集生态观光、休闲渡假、养生美食、会议商务、文化娱乐于一体。　　　　3、建筑风格和布局建筑物风格要统一、和谐，宜选用地材料，体现客家建筑特色或突出“道家文化”恬静意境，与周围环境相协调，建筑体量不能过大，须采用园林、分散式建筑布局。建筑物层控制在3层以下，酒店主体建筑控制在4层以下，高度不能超过13.5米。建筑物的设计须考虑第五立面。　　　　4、环境保护：对现有的名树古木进行保护，维护现有X体的完整性；酒店美化绿化宜选用本地树种。　　　　5、污水处理：建设生活污水处理设施，所有生活污水须经处理，达标后排放。　　九、效益分析：　　　　假设投资总额为4000万元，建设期二年，第一年支付2000万元，第二年支付2000万元，全部形成固定资产。固定资产按直线法计算，到期无偿归XXX旅游开发总公司，所以折旧年限按25年计提，期末无残值，则每年计提折旧160万元。中国人民银行公布的中长期贷款（一年至三年，含三年）贷款率为5.76%，本报告按8%作为项目投资贴现率。现行综合税率（营业税5%，城建税5%，教育附加费3%，堤围防护费2%）为5.5%；企业所得税33%。参照同等条件同行，客房直接成本率为2%，费用率50%；饮食业直接成本率45%，费用率30%。按保守预测：　　（一）每年经营收入预测：　　　　1、客房收入　　　　如果每天平均住房率达65%，每间客房每天平均房价200元。　　　　每天营业额为：200间×65%×200元/间=26000元　　　　每年营业额：2.6万元×360天=936万元　　　　营业税金：936×5.5%=51.48万元　　　　成本费用：936×(2%+50%)=486.72万元　　　　所得税：(936-51.48-486.72)×33%=131.27万元　　　　税后纯收入：936-51.48-486.72-131.27=266