物业建筑物管理(培训课件).pptVIP

第四单元 专 业 部 分 第四单元 物业管理的前期介入及物业接管验收 学习目的 理解前期介入、竣工验收和接管验收的概念、分类和内容 熟悉竣工验收和接管验收的关系 掌握物业接管验收的标准及程序并在实际工作中熟练应用 物业管理的前期介入 前期介入的概念及含义 前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。 即指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入,从物业管理的角度来对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、管线布置、配套设施、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见,确保物业的完整性和完好率，为物业的保值增值奠定基础 从业主、非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并做好接管准备 前期介入的作用 完善房屋设计要求 有利于优化设计、完善设计细节 更好地监督施工质量 有利于提高房屋建造质量 为竣工验收和接管验收打下基础 有利于保证物业的使用功能 全面熟悉将接管的物业 有利于后期管理工作的进行 物管企业积极介入 有利于树立物业管理企业的形象 物管企业前期介入的理论性依据 物业管理的委托 ?? ???? 物业管理公司开展工作并不是行政命令,也不是企业自发行为,而是受业主委员会(房地产开发商)委托而进行的。双方的权利、义务通过物业管理委托合同来明确和保障 物业管理委托方主体 ?? ???? 根据合同方规定,物业管理的委托方是业主。按物业产权归属和物业管理委托的时间,物业管理委托方有房地产开发企业和业主委员会两类主体 物业管理介入的方式及内容 早期介入 充当顾问 当物业处在规划设计阶段时，开发商请专业经验丰富的物管企业做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾业主要求及物管的需要，使设计更加完善 中期介入 扮演监理 概念 土建结构已封顶，工程进入设备安装和内部装修阶段物管参与，熟悉线路管道，对设备安装质量进行监督 物业管理公司参与工程监理的意义 有利于物业良性开发;使工程质量多了一份保证;保证建筑移交后的管理到位和连续性 物业管理公司参与工程监理的内容 协助建设单位与承建单位编写开工报告;审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划,提出修改意见;审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量;检查工程使用的材料、构件和设备的质量;检查施工队伍和施工人员的资质条件…… 后期介入 开始管理 概念 工程建设基本结束，开始竣工验收、移交接管验收和准备入住时开始管理和服务 ▼ 介入时间 越早越好。介入最迟时间为交付前三个月（接管准备时间） 物业的竣工验收和接管验收 竣工验收 含义 由项目建设单位组织验收委员会对竣工项目进行查验，合格后办理工程接收手续的过程。是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志 内容 隐蔽工程验收；分期验收；单体工程验收；全部工程验收 竣工验收标准及应提交的资料 竣工验收的标准（建设单位） 依据“设计任务书”、“设计文件”、“施工图纸”、《设备说明书》、《施工技术验收规范》以及相关建设文件进行验收 应提交的资料（施工单位） 《竣工工程项目一览表》、《设备清单》、“设备或材料证明”、“土建施工记录”、“建（构）筑物监测记录”、“隐蔽工程验收记录”、“工程质量事故发生及处理记录”、“图纸会审记录”、“设计变更通知单和技术核定单”、《工程项目竣工图》、“建（构）筑物使用注意事项”，以及其它重要的技术文件和材料等 接管验收的含义及与竣工验收的关系 物业接管和接管验收 “物业接管” 是房地产开发商或建设单位向接受托管的物业管理公司移交已建成物业的过程。移交应办理书面移交手续。 “接管验收” 指物管企业接管建设单位（开发公司）或个人的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构的安全和功能为主要内容的再检验 接管验收与竣工验收的联系 竣工验收和接管验收的联系 竣工验收是接管验收的前提和基础；物管企业应该参与竣工验收；接管验收是竣工验收的重要补充 竣工验收和接管验收的区别 所属产业不同；性质不同；参与主体不同；工作内容和侧重点不同 竣工验收和接管验收的关系 关系图 竣工验收 接管验收 物业接管验收的标准及程序