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第08章 物业管理经费 物业服务费的来源 定期收取的物业服务费 物业共用部分、共用设施设备维修基金 物业管理企业开展多种经营的收入与利润 政府多方面的扶持 开发建设单位给予一定的支持 业主的赞助 定期收取的物业服务费 建设部《物业服务收费管理办法》：物业管理企业按照物业服务合同的约定，，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。 物业共用部位、共用设施设备维修基金 一个物业管理区域内有两个以及以上产权人的，应当建立维修基金。 相关法规：《维修基金管理办法》 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 维修基金归全体业主所有。 物业管理企业开展多种经营的收入与利润 1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营活动 经业主大会同意 收益属于业主 用于补充维修基金及物业服务费的不足 2、利用自身条件，开展多种经营 组建工程队，完善小区配套设施 开办小区服务，如商店、餐饮、健身 它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡色彩 政府多方面的支持 对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住宅 途径： 制定收费管理办法和政府指导价，加强收费管理 规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免税金 水、电、气、热等企业承担相关区域内管线及设备的维修 开发建设单位给予一定支持 完善物业的给中配套设施及环境建设 业主的赞助 前提：物管与业主良好的关系 业主大会设立专项赞助基金 用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担 一、物业管理服务费的价格形式 1.政府指导价 政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。 物管级别 基准价 上下浮动幅度 浮动范围（元/米2·月） 一级 1.70元/平方/月 0.85元 15％ 二级 1.25元/平方/月 0.62元 15％ 三级 0.91元/平方/月 0.45元 15％ 《重庆市城市物业管理服务收费实施 办法》 重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张／人＝10元（第三层）＋0.30元×（N－3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。  2. 市场调节价 市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使 用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。 二、物业服务的定价形式 1.包干制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。 2.酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。 三、物业服务费的构成 物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2.物业共用部位