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第9章 物业管理的主要经营管理活动 第一节 住宅小区管理 住宅小区的含义 城市居民的居住生活聚居地称为居住区。一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的小区又由若干居住组团组成。 我们把按照统一规划、综合开发、配套建设原则开发建设起来，具有比较齐全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模的居住区统称为住宅小区。一般说来，建筑面积在5万m2以上，建设布局自成体系，配套设施较为完善的独立居住区，即可称为一个住宅小区。 住宅小区的组成 （1）工程的组成 1）建筑工程 主要是居住建筑，包括住宅和单身公寓。 2）室外工程 主要有道路工程、绿化工程、工程管线等。 （2）用地的组成 1）居住建筑用地 2）公共建筑和公用设施用地 3）道路及广场用地 4）绿地和体育场地 5）与居住区居民密切相关的居住区（街道）工业用地 6）在居住区范围内，不属于居住的其他用地 （3）社会的组成 1）行政管理机构 2）经营性管理组织 3）文化娱乐组织 居住区用地平衡控制指标（％） 住宅小区的特点 统一规划，综合开发 新建的住宅小区大多建有与住宅楼相配套的商业、服务业、文化教育、卫生、办公用房等建筑和设施。 规模大、功能全 新建住宅小区多为多层、多栋楼体的建筑群，小的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米 。 楼宇结构整体化、公用设施系统化 住宅小区房屋是以住宅为主体，并同与之相应的各类服务用房、医院、建筑小品、道路、绿化等配套建筑组成统一的整体；区域内的供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络体系。 产权多元化，管理复杂化 一个住宅小区甚至一幢楼宇的产权可以分属国家、集体和个人等不同的产权所有人。 住宅小区的功能 （1）居住功能 （2）服务功能 （3）经济功能 （4）社会功能 住宅小区管理的含义 住宅小区管理就是在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑及其设备、公共建筑及其他公用设施为基本对象，以为居民提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。包括以下两个方面： 对住宅物业与环境的管理 在小区管理机构的统一组织下，实行统一管理、综合服务，包括对小区的各类建筑和基础设施的维修、养护，也包括对小区内公共卫生、庭院绿化、交通道路、社会治安和环境容貌等项目的整治、维修和养护。 对居住行为的管理 国家通过实施管理法规和制度，对社会居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务。 住宅小区管理的方式 政府房屋管理部门管理的方式 这种方式用来管理公有住房，完全是计划经济的产物。但是，由于历史原因，这一种管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。 企、事业单位自行管理的方式 一些较大的企、事业单位往往自己开发建造住宅，用以分配给本单位的职工，这种住宅一般由本单位的房产部门进行管理。 房地产开发企业管理的方式 即由房地产开发建筑单位自行管理自己建筑的出售或出租的住宅。目前，大多数新开发的城市住宅小区由此类物业企业进行管理，它们在物业管理行业中所占的比例也较大。 物业管理企业管理的方式 即由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服务。 住宅小区管理的原则 由物业管理企业对城镇住宅小区进行管理应遵循的原则有： 产权与经营管理权相分离 必须坚持产权与经营管理权相分离的原则，在确认产权的前提下，按照国家政策对住宅小区房屋及公用设施，实行统一经营管理、维修，收取租金及分摊费用。 专业管理和群众管理相结合 住宅小区的管理具有技术性、专业性，必须以专业化管理为主。但也须依靠群众、组织群众参与管理物业及其公用设施，发挥业主自治自律的作用。 有偿服务，合理负担 必须坚持“有偿使用，有偿服务，合理负担”的原则，实行“谁享用、谁受益、谁负担” 。 住宅小区管理的基本内容 1.保证小区原规划意图的实现，制止各种违章行为，并进一步完善、补充原规划的不足之处，督促指导住户和业主执行规划法。 2.房屋的定期维护与保养。依据合同对业主委托的所管辖的物业定期维护与保养。尤其是房屋的公共管道、公共设备，都必须有一个众多业主协调管理的服务机构，作为所有产权 者利益维护或代理人。为了加强管理，为每一单元和各栋大楼建立房屋保存档案。 3.供水、供电、公共照明、电梯等动力设施的维护管理。小区的总泵房、配电房或自行发电的机房均应由专业技术人员操作管理，确保正常的供水供电和安全用电。 4.市政设施的维护与管理。在小区红线范围内，除明确规定属大市政管理外的市政配套设施，包括楼宇内的公共排水、化粪池等设施，均应由物业公司进行管理。 5.环境保护、绿公管理。这种管理的目的在于为广大居民提供一个