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浅谈城市商业发展潜力研究摘要：商业发展与城乡居民生活息息相关，与国内众多新区一样，武进区商业布局滞后于城区的快速扩张，而同时，张开的城市骨架也为新兴商业业态的强势进驻提供了有力支撑。通过对本地区商业发展的潜力分析 ，将有利于进一步有效控制城市商业规模的发展。 关键词：商业规模;商业潜力;人均商业量 Abstract: commercial development and urban and rural residents life, and the domestic many new district, wujin district commercial layout lag behind the city expansion, and at the same time, open city skeleton for emerging commercial strong in provide a strong support. Through this area business development potential analysis, will be good for further effective control of the development of city commercial scale. Keywords: commercial scale; Commercial potential; Per capita amount of business 中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 1武进商业规模发展分析 武进城区大部为新城区，商业用地充沛，2008年以后，富克斯百货的开业拉开了武进城区大型商业空间急速放量增长，零售物业由12万平方米增长到2010年的58万平方米，增长了近4倍。新物业不断开业也使得武进商业得到质的提升。 同时根据对即将开业或者有计划开业的商业物业不完全统计，在较短时期内此类物业存量面积可能达到171万㎡（注：该商业设施数据不含大型交易市场，但不排除部分项目建设成为批发兼零售型市场。）。 2010年，武进大型商业物业存量规模空前，由于地区消费潜力不足，相互之间竞争激烈。这一背景下：以茂业泰富为代表的新上市大型商业，表现疲软，租金回报水平低，商铺物业入住率低。可以预计，又一城、新城万博的开业将在一定时期内加剧竞争。 综上所述，武进城区大型商业增长迅猛，且存量可观 ，透支了消费预期 2武进商业布局分析 近年来，面向大众消费的大体量商业物业在武进城区依托商业街扎堆出现。自2002年乐购进驻以来，以乐购—富克斯区域为基础所形成的商业重心是当前武进区域商业最繁盛地带，基本涵盖了零售购物、餐饮以及影院、KTV等传统休闲娱乐业态。2010年，茂业泰富、新天地不夜城、新城上街等综合性商业项目集中在花园街南部区域开业，新的商业重心已成规模。与此同时，随着武宜路改造与花园街北延，以万达广场、新城万博为代表的综合体项目又将促使商业重心北移。 三者相互间距1000米左右，相对分散互成犄角，势均力敌，模糊了武进城区商业中心的意象，不利相互之间的合理定位和有序竞争。武进中心商业发展缺乏集聚效应，大型集中型商业体在本地区布局选址的过程中没有体现相互临近的意图。近期将上市的购物中心项目，又一城与新城万博，以及未来可能的大型商业综合体项目红星美凯龙，分别相距2.5公里和3.7公里，同类型大型商业项目视“空间集中”为竞争而非互补。 因此，武进区的商业呈现多心格局，模糊了中心意向，集聚程度不高。 3武进商业环境分析 武进中心城区商业竖向维度的发展缺乏动力，仍然较为依赖沿街店铺这一最为简单也最为传统的发展形式。以新城上街为例，虽然沿街商铺入驻率较高，但二层、三层商业空间发展不理想，商铺入住率偏低，多层商业建筑形式下没有形成立体化的购物环境。 武进中心商业业态分工缺乏纵深，受消费潜力制约，零售业态基本定位为受众面较广、接受程度较高的中档或中低档，没有形成相互错位发展的局面。 4常州商业中心对武进商业发展影响测度 武进区商业中心与常州市中心商业直线距离不到10km，因此，武进商业总量预测无法不考虑常州市中心商业的影响，特别是常州与武进商业中心对消费者出行购物概率上此消彼长的影响。这里基于Huff模型通过对武进区各乡镇居民到常州中心商业区的购物概率进行分析，来实现对常州市中心商业对武进商业影响的测量。 4.1购物概率 为了揭示各乡镇至常州市中心商业区的三类购物概率的差异性，试从以下几方面阐述： 1) 直线距离与网络距离相比较，同一乡镇的直线距离购物概率多数小