小区架空层停车位及归属.docVIP

前 言 笔者在物权法的学习过程中发现学者们对作为停车位的小区架空层的论争很多，大多数学者都通过理论参照实际，结合我国现行法律规定的方法对这类架空层的归属做了辨析和理解。遗憾的是不少这类研究作品对架空层归属的辨析大多倾向于从利益平衡和对弱者的保护层面上做出理解，使得小区架空层归属的理论依据未能充实起来。笔者还关注了近几年来国内发生的不少有关停车位纠纷的案例，法官的判决依据也不尽相同，这类问题的解决对法院也是一个不小的难题。究其根本原因，如上所说症结在于这类理论研究的孱弱和肤浅。必威体育精装版颁布的物权法在解决停车位归属的问题上没有大的突破，宜粗不宜细的制法思想并没有给停车位问题的解决提供多少便利。笔者认为对作为停车位的小区架空层归属的理论再深入研究有助于让我们更加清晰地认识小区停车位的性质，这对解决小区停车位的归属难题是有很大的指导作用的，其影响效果也是卓越显著的。笔者的这篇理论将专门对作为停车位的小区架空层的理论归属依据进行总结和补充，志在引起学者们对小区停车位这一领域的关注，同时希望有望在将来制定和颁布的物权法实施细则能够在解决这类问题时更具操作性。 本文主要通过理论研究以及参考我国现行法律规定的研究方法，对作为停车位的小区架空层的性质进行研究。研究思路是寻找对该类架空层的性质产生分歧的根本原因，进一步深化解决该类问题的理论基础和提出一些解决办法。架空层目前主要有以下几种表现形式：一是在坡地上建造建筑物必然形成的技术性的架空层；二是在裙楼上，为了增加绿化面积和休闲活动空间，特别设计形成的架空层；三是用深基础做的地下架空层；四是为了通风、绿化和增加公共停车位，特意将住宅建筑底层挑高而建成的敞开式架空层。本文的研究对象是第四类架空层。小区首层架空停车位是一种特殊的停车位，它在表象上既体现地面停车位的特征，又具备地下停车位的一些特征，所以具有代表性，对这类架空层的研究无疑对小区其它类型停车位的权属问题解决有可参考和借鉴之处。 小区首层架空停车位不是小区的从物 （一）从物的认定 我国学界通说在义是认为认定从物应从下列几个方面考虑：第一，非主物的构成成分。第二，常辅助主物的使用。第三，须与主物同属一人。第四，没有从物不随主物处分的交易习惯。对第三个标准，尽管是学界通说，但仍有学者对其有不同认识，各国立法实践也不一致。其实，主物、从物的分类是对两个独立的物之间关系的判断，标准应根据两个物之间的客观状况来确立，与这两个物归属何人所有是没有关系的。有些国家之所以要求主物、从物同属于一人，是为了修正“从物随主物”原则的法理效果，因为“如果二物不属于一人，则从物随主物的转移而转移，将会严重损害第三人的利益”。但这种为了迁就“从物随主”的法律效果而改变从物认定标准的做法非常不可取，会破坏标准的客观性与统一性，也是有违逻辑的。应该是先要判断出物之间的主从关系，再设计主从物之间关系的法律效果——“从物随主物”，而不能根据主从物法律效果的设计反推主从物关系的认定[1]。笔者还认为，通说将“须交易上无特别习惯”作为认定从物的标准，是与上述将“须与主物同属于一人”作为认定标准犯了同样的错误，破坏了标准的客观性与统一性，也违背了逻辑性。综上，初步的，从物的认定标准只能从是否为主物的构成成分和是否经常辅助主物的使用两方面来考察。此外，我国学界通说对从物的定义是：“在必须结合使用才能发挥经济效益的两个独立的物中，起主要效用的为主物；在两个独立物结合使用中处于附属地位，起辅助和配合作用的物是从物。如船和配合其使用的桨等。”[2] （二）小区首层架空停车位不具有从物属性 首先小区首层架空停车位可以作为物是没有争议的。其次有的小区首层架空停车位四周都有界限明确的墙壁与外界相隔离，同时其还有独立的门窗，可供业主在不借用其他物的出入口的状态下方便的使用，既具备结构上的独立性还可以独立使用，与一般专有权的客体无异。有的架空层虽然没有四至的墙壁，但实践中普遍认为其已具备“观念上的墙壁”，也认可其构造和使用上的独立性。但剖析从物的定义却不难发现，假如我们对该定义作反向理解——主从物不结合使用其各自便不能发挥经济效用，主从物的经典例子船与桨，马与马鞍都很好地印证了这一点。楼房首层架空停车位确因业主入住小区而具有了经济效用，但没有了停车位的商品楼依旧具有旺盛的经济效益。综上，小区首层架空停车位在法理上不能认定为小区主建筑的从物，不随主物的转移而转移，业主不能当然取得首层架空停车位的所有权或使用权。 二、小区首层架空停车位是小区的共有部分 （一）建筑物区分所有权共有部分范围的界定 共有部分是指区分建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有的附属建筑物，从而为全部或部分区分所有人共同享有权利的部分。它在功能上表现为区分所有人对于共用部分的潜在的应有份额，因而又叫共有持分。共有所有权包括三项权