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刍议房地产物业管理存在问题及基本对策【摘 要】随着房地产行业不断的扩大，物业管理行业也随之兴起，虽然物业管理是个新兴行业，但是对于生活高质量的今天，对物业管理的要求也不断提高。如何做好物业管理工作，并促使其健康良性发展，是日趋严重的显著问题。本文就物业管理存在的问题进行刍议，提出个人系列相关看法和建议，仅供参考。 【关键字】物业管理；物业服务；物业；物管；物管企业 据2010年数据统计，我国已有2万多家物业管理企业,就目前的物业水平来看，处于起步阶段，发展不平衡，沿海大中城市稍好；物业管理水平参差不齐且类型多样性。明显出现了问题： 一、物业管理本身： 1、物业管理企业的自身规章、制度不健全。物业公司服务管理混乱、质量差、乱收费。比如说，物业管理收费（收费难而且不规范）。物业管理收费困难原因有诸多，最主要是服务收费没有章法可依，由此很多物业管理在服务过程中有各种不规范行为，却又无法进行监控；服务的标准不统一，导致业主极为不满。随之而引发一系列问题（例如：收费依据的问题、维修标准的问题、维修基金使用的问题……）。 2、物业管理专业化程度不高。目前房地产的物业管理存在诸多的问题和不足，不少物业管理企业在物业管理方面不专业，但由于是某个房产开发公司的下属企业（或者几个房产开发公司合资组成的股份企业）物业管理项目就可以方便承接下来。用句老百姓的通俗话来说就是“有背景了，就可以滥竽充数了”！ 房地产的物业管理随着行业发展，管理规模也不断的扩大，服务人员需求量增多，对其用工标准也不断下降，其中大部分是下岗、转岗职工，或者外来务工及初高中文化人员，导致了高素质人才的严重缺乏。加上物业管理本身未能形成有效的激励机制、晋升机制、培训机制、奖罚机制等等，造成人员整体素质严重参差不齐。所以，提升行业的专业素质是物业管理企业所要面临的重要难题之一。 二、外界环境： 1、行业的相关法律及规章不完善。由于各部门在制定行业法规的过程中，太多局限在对国内外的经验效仿和照抄照搬，不能符合现阶段物业管理企业水平、实力、规模参差不齐的实际应用。由于目前国家缺乏健全的物业管理法规,国家对物业收费项目也未订立统一的标准细则,使得物业公司的管理收费行为具有很大的随意性和自主性,甚至有的物业收费“标准”也完全由物业公司自己“量身制定,”业主则完全处于被动接受的状态。有的物业公司为获取更多地利益,借名多收费、乱收费;还有的物业公司为了获取更多的利益,甚至单方面制定以押金、罚款等不正当手段对业主进行强性管理和收费;物业公司服务态度差,服务不规范、不及时、不到位,还随意定价。其目的只有收费,不服务,业主若有不从,物业公司则以停水、停电、停气来“管理业主”,甚至施行武力解决。 2、行业监管不严格。就目前发展情况来说，物业管理最大的问题在于行业监管的问题。显著表现：物业管理的招投标市场运行机制无第三方或者行业的严格监管。物业管理招投标项目中，政府领导、企业单位干预加重;物业管理投标时常有“压价”的不正当竞争;招投标投入的各项成本过高，引起企业利润薄弱，导致企业缺乏积极性。 这和我们上文中提到的物业管理本身专业程度有一定联系，使得有些“有背景”的物管企业“滥竽充数”服务业主。 三、另外，服务是王道。 由于有些物业管理企业经济基础薄弱，或者前期投入成本高、利润薄，专业化程度较差而造成物业的服务水平低下、服务质量差、服务意识停滞。根据相关部门调查，目前在全国房产行业中发生的物业纠纷，80%以上是由于物业公司的服务质量、工作态度等引起。“服务”成为人们关注的焦点。 物业管理在中国属于新兴行业,也是个朝阳产业，随有着无限光明的发展前景，但在当前阶段存在行业成长阶段难以回避的很多严峻问题,其问题之间又相互干扰和相互影响着，就当下情况必须采取有效措施加以解决。对当前物业管理的几点建议： 四、自身 健全物业自身规章制度。做到物业服务、物业管理有法可依。对其各项制度不断完善和细化（服务标准、收费规范制度、维修标准、维修基金使用规范、客户投诉渠道等等） 2、提升物业专业程度。未来可能会使用远程抄表、监控等智能化手段，除了要提升从业人员的技能以外，借鉴国外实行多时的《物业管理师的考核办法》以及服务行业对其从业人员的评定方法，改革用人制度以外。还要通过素质教育、岗位培训和技术考核等多种形式来提高从业人员的专业水平。通过机制转换和专业部门利益调整，造就优秀物业管理队伍，提升队伍质量，以增加物管企业的竞争力。可引进部分优秀人才，物管企业还可以加大人才资源开发，加大知识型、创新型人才的培养、使用。我们需要通过各种培训机制去提升文化素养，还要建立合理晋升机制、奖罚机制，形成企业自身的自我造血机制，不断地循环企业的标准，才能使得企业不断扩大和在行业中树立