房地产投资分析第二章.pptVIP

第二章  房地产投资分析基本原理 内容提要 2.1投资三要素原理 2.2土地报酬递减规律 2.3资金时间价值原理 2.4房地产市场四象限理论 2.5资产定价模型 2.1 投资三要素原理 2.1.1 收益 收益最直接的表现形式是利润，利润包括与风险相联系的三种不同的报酬： 1、社会风险补偿。 2、承担风险的收益。 3、创新利润。 2.1.2 成本 影响投资成本的两个重要因素是利率和税收。 2.1.3 预期 投资预期主要是对未来的投资风险和收益进行预测，而风险与收益是摰燃蹟的。 图2-1 风险検找娴燃矍咄? 2.2 土地报酬递减规律 2.2.1 报酬与土地报酬 报酬 泛指在付出物质或精神的东西之后，所得到的物质或精神上的回报或享受。 报酬递减规律泛指在生产某种产品或消费某种商品的过程中，其他条件不变的情况下，随着某一种可变要素投入量或商品消费量的逐渐增加，总产量、平均产量和边际产量均呈现一种先递增再递减的变化规律。 土地报酬也称土地收益或土地分红，指在一定面积土地上投入一定量劳动和资本所取得的收益。 2.2.2 土地报酬递减规律及发展 定义： 在一定面积的土地上连续追加资本或劳动，在一定的限度内追加部分所得的收益逐步递增，超出一定限度后，追加部分所得收益必然渐趋减少，即每单位资本或劳动收益将由递增转为递减。 理论发展沿革： 1815，威斯特著作《资本用于土地》首次提出了撏恋乇ǔ甑菁豕媛蕯。 古典经济学家：马尔萨斯的撊丝诼蹟 西尼尔、克拉克、马歇尔、希克斯和萨缪尔森 政治经济学家：李嘉图的摰刈饴蹟 马克思 当代：古典经济学则经历了大的繁荣 2.2.3 土地报酬变化的基本原理 1．土地报酬的三种形式 报酬递减规律最经典的模型是撘恢挚杀湟赝度氲纳龜。在经济学中，参与任何一种产品生产的要素通常被划分为土地（G）、资本（K）、劳动（L）和企业家才能（E），由此可得出任一产品的生产函数： Q=af（L，K，G，E） 式1 其中Q代表产品产量，也就是摫ǔ陻。 （1）生产技术水平的问题。 （2）规模报酬的问题。 隥 = af（隠，隟，隚，隕） 情况1 隥＜af（隠，隟，隚，隕） 情况2 隥＞af（隠，隟，隚，隕） 情况3 在式1中：假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产函数： 式2 式2中 代表资本、土地、企业家才能三类要素投入量不变。那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由劳动L的投入量所决定的一个生产函数： Q=F（L） 式3 由此，我们就能写出劳动这一要素的总产量（报酬）TPL、平均产量（报酬）APL和边际产量（报酬）MPL的表达式： 土地报酬递减规律：即在土地量、生产水平和规模报酬既定的情况下，连续不断地向既定量的土地上投入某种生产要素或某几种生产要素的组合，所带来的总产量、平均产量和边际产量先递增再递减。 2．土地报酬曲线之间的关系 图2-2 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线 三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征： （1）三条曲线的趋势 （2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 （3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系 （4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系 3．土地报酬变化的阶段分析 根据图2-2，可以将土地投入量不变的生产情况下，三种生产要素组合的投入量划分为三个阶段。 第一阶段 第二阶段。 第三阶段 2.2.4 土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用 报酬第一阶段，因变量资源的投入不足，因而是一种类似粗放经营或掠夺式的经营方式。也就是说，这一阶段，集约度低，还可以增加变量资源的投放量，扩大集约度。 报酬第二阶段，虽然边际报酬和平均报酬呈下降趋势，但总报酬仍在上升，因而经营的集约度是合理的。 报酬第三阶段，变量资源投入的增加不仅带来边际报酬的负增长和平均报酬的进一步递减，而且导致了总报酬的递减。 2.3 现金流量与资金时间价值 2.3.1 现金流量 1.现金流量的定义 现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。 现金流出：流出系统的资金。 现金流入：流入系统的资金。 净现金流量：现金流入与现金流出之差。 2.现