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经济观察 房地产税制改革及国外经验借鉴 熊 斌 （九江学院会计学院，江西 九江 332005） 【摘 要】当前我国房地产相关税制发展中存在着许多问题，而且越来越突出，不利于房地产业的发展。对房地产相关税制的改革已 势在必行，最可行的就是推行物业税。 【关键词】房地产税制；物业税；借鉴；改革 从以下三个部分探索我国的物业税改革。第一部分先从我 闲置和投机行为。税率设计不合理体现在定额税率缺少弹性和 国房地产相关税制现状出发，剖析其合理性，指出现行房地产 部分税率设置偏离。采用定额税率以面积计征，税收收入不能 相关税制体系存在的缺陷，然后进一步分析造成这些问题的原 随征税对象增值而增加，难以起到宏观调控作用，而部分税率 因，旨在分析问题的根源，为物业税改革指明方向；第二部分再 设置偏离不利于资源的优化配置。 将我国与国外的房地产相关税制进行比较，得出国际上在物业 2 ．原因分析。现行房地产相关税制已经与市场经济不相适 税方面的值得借鉴的经验；第三部分根据我国国情、借鉴国外 应，严重滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥为地方政 经验，对我国的物业税改革提出建议方案。 府组织充足的财政收入、公平税负、调节财产贫富差距、抑制房 一、我国房地产相关税制存在的缺陷及原因分析 地产投机、引导房地产资源优化配置等功能。究其原因，在于政 现行的房地产相关税制是在 1994 年分税制改革的基础上 策目标的多元化。改革开放以后，随着多种经济成分的发展，社 形成的，我国房地产业涉及的税种共计12 个，从课税环节来看， 会财产的所有权构成发生了很大变化。针对这种变化，房地产 大体可划分为三大类：（1）开发阶段；（2）流通阶段；（3）保有阶 相关税种都是根据当时经济发展需要而增设的，而没有从财产 段。同时，还存在许多房地产收费项目。这些税费多数是由地 税的高度去整体把握，其政策目标呈现“离散”型的多元化，各 方政府负责开设、征收、管理在调控市场经济和组织财政收入 个税种的政策目标“专门化”。作为整体的房地产税收的政策目 等方面发挥了一定的积极作用。但随着市场经济发展，房地产 标不清晰，各税种之间的政策目标不协调，这反而弱化整个税 相关税制存在的缺陷逐渐显露，其局限性也日益突出。 制的调控能力。同时，对同一对象征收多种税和费，存在重复课 1．我国现行房地产相关税制的缺陷。（1）征税范围过窄。征 税的情况，税费繁杂的现状也造成了房地产税收政策及征管上 税范围过窄，税基偏小，地方政府组织财政的功能薄弱，是造成 的混乱，税小费大。 地方政府财政困难的一个重要原因。另外，由于征税范围过窄， 二、国外房地产相关税制比较及借鉴 无法对所有的地域和经济主体进行调节，使得税收调控的范围 1．税种设置比较。国外涉及的税种普遍贯穿于房地产的取 有限，其调控功能也会因此降低。（2）税负分布不合理。目前我 得、保有使用和转让处置等三个环节。（1）房地产取得环节。这 国房地产税费在各环节的分布特点为：开发环节税负过重，而 一环节的税种主要包括：一是印花税。印花税是按件征收的，也 保有环节税负过轻。开发环节的重税负不利于土地和房产资源 有按价值额征收的，如英国就是按土地和房产取得价格的1％ 的合理配置和利用。土地和房产一旦进入市场流通，就要承受 征收的。二是不动产取得税。不动产原始取得或继承取得，需 过高的税负，直接阻碍了大量存量土地和房产进入市场的进 向政府交纳不动产取得税，计税依据为取得不动产时的评估价 程，减少了土地和房产的有效供给，更加激发了土地和房产价 格。如日本的不动产购置税就属于此类。三是登记许可税（费）。 格上涨，使得土地和房产作为资产的要素作用无法得到发挥， 无论有偿还是无偿转移，在房地产发生权益变更进行所有权益 闲置与浪费现象日趋严重，房地产资源无法从收益低的领域转 登记时，许多国家按财产价值课征登录税或登录费。（2）房地产 移到收益高的领域。其次，保有环节的低成本不但难以发挥税 保有使用环节。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人 收调节社会贫富差距的作用而