外国及香港地区楼花按揭中银行风险的法律防范及对我国的启示_王宗成.pdfVIP

2009 年8 月 法制与经济 NO.8 ，2009 （总第212 期） FAZHIYUJINGJI (Cumulatively ，NO.212) 外国及香港地区楼花按揭中 银行风险的法律防范及对我国的启示 王宗成 （漳州市投资担保中心，福建漳州 363000） [摘 要]加拿大、澳大利亚及我国香港特别行政区银行开办楼花按揭贷款业务时间长，对楼花按揭中银行风险管理经验 丰富。这些发达国家和地区有着发达的法律体系保障金融债权，完善的社会保障机制和社会保险机制对金融债权风险的分担、 按揭贷款证券化对金融债权风险的化解等等，它们的成功经验值得我们借鉴和参考。 [关键词]楼花按揭；银行风险；法律防范 一、国外及我国香港地区楼花按揭中银行风险 款银行就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值 [3] 的法律防范与控制 比率发放贷款 。该公司保险的主要对象是住房按揭贷款，它 （一）加拿大楼花按揭中银行风险的法律防范与控制 的有效运作从根本上吸引了大量基金、私人投资进入了住房 1.加拿大的住房按揭贷款保险机制 信贷市场，在帮助居民购房消费、促进住房金融市场发展方 住房按揭贷款保险制度是加拿大联邦政府干预和管理按 面起着重要的作用。 揭贷款市场和住房市场的主要政策工具。加拿大的按揭贷款 2.澳大利亚的住房按揭贷款证券化 担保机构是按揭贷款和住房公司（CMHC），该公司成立于 住房按揭贷款证券化在澳人利亚也得到了良好的运作。 1944 年，属于联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职 与加拿大模式相比，澳人利亚没有特设的政府机构，而是支 能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提 持商业银行自行运作，但澳大利亚中央银行规定，商业银行 供贷款。1954 年，为降低按揭贷款首期付款比例，提高中低收 发放按揭债券必须表外运作，通过设立特殊目的机构(Special 入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》， Purpose Vehicle, SPV)持有按揭资产和发行债券，确保商业银 [4] 授权CMHC 向低平付款的按揭贷款提供 100％担保，以此鼓 行远离按揭债券风险，保护存款人利益 。在澳大利亚最重要 励金融机构发放低首付款的按揭贷款。CMHC 保管的基金之 的运作机构是麦格里证券化有限公司，它是麦格里银行的全 一就是按揭贷款保险基金，一旦借款人无力偿债，CMHC 从基 资子公司，其具体发放债券的方式是设立SPV，由SPV 持有 [1] 按揭资产和发行债券。麦格里证券化有限公司发放的住房按 金中偿还贷款人的损失 。加拿大的住房按揭贷款保险制度 对保持按揭贷款市场的长期稳定发展、促进住房产业持续发 揭债券多为3A 级，评级机构为标准普尔公司。它之所以能获 展、改善中低收入家庭住房条件等方面都起到了举足轻重的 得最高信用等级，是因为它拥有一套较为完善的运作机制， 作用。 如住房按揭贷款发放标准化、严格的信用审核机制、灵活的