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完善我国城市房屋拆迁补偿范围思考摘 要：城市房屋拆迁的补偿范围是拆迁活动的核心内容。补偿范围不全面，拆迁矛盾便不能得到根本解决。我国城市房屋拆迁补偿范围过于狭窄，土地使用权没有完全补偿。本文针对目前拆迁补偿范围存在的问题进行分析，提出了完善补偿范围的相应对策。 关键词：房屋拆迁； 补偿范围 城市房屋拆迁补偿范围是指在城市房屋拆迁活动中，对那些由于拆迁活动造成的损害应依法给予补偿，补偿范围的完善与否直接关系着被拆迁人的切身利益。由于我国现行拆迁补偿范围的规定较为简略，同国外相比存在一定差距，因此，随着城市建设的发展需要，为维护被拆迁人的利益，完善拆迁补偿范围势在必行。 一、我国城市房屋拆迁补偿范围的立法现状 根据我国《城市房屋拆迁管理条例》（下简称《拆迁条例》）的规定，现有补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。 （一）房屋 房屋是建筑于特定地块上形成固定活动空间的建筑物。作为拆迁主要对象，房屋是所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。根据《拆迁条例》的规定，列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，即房屋所有权人对该房屋不管是原始取得还是继受取得均应是合法的，否则将不予补偿；二是房屋本身合法，就是说该房屋是依法建造的，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。 （二）附属物 列入补偿范围的附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或内筑物，如围墙、门斗、水井等，是房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除它们将对被拆迁人带来一定的经济损失，所以，应当给予补偿。 （三）收益权 补偿范围中的收益权是指依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能。根据《拆迁条例》的规定和目前的实际操作，应予补偿的收益主要有三种：第一，租金。《拆迁条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。上述规定是出于保护房屋承租人的合法权益，同时也使出租人的租赁利益不因拆迁而遭受损失，避免了租赁双方因房屋拆迁而产生纠纷，保证拆迁工作的顺利进行。第二，生产、经营预期收益。根据《拆迁条例》第33条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”该条规定是拆迁人对房屋使用人预期收益补偿的法律依据。第三，费用。根据《拆迁条例》第31条、第32条的规定，拆迁安置所涉及的补助费用分为搬迁补助费和临时安置补助费两类。对于搬迁补助费和临时安置补助费的发放标准，根据《拆迁条例》规定，具体由省、自治区、直辖市人民政府规定。 二、我国城市房屋拆迁补偿范围存在的问题 （一）补偿范围狭窄 日本《土地收用法》规定，除对土地收用时该土地的价格予以补偿以外，还设置了如下几个补偿项目：剩余土地补偿、工事费用补偿、搬迁费补偿。进而除了对这些予以补偿以外，还更加一般地对脱离耕作费、营业上的损失、由于建筑物的搬迁所造成的租赁费的损失以及其他由于收用或者使用土地使土地所有人或者关系人通常受到的损失，规定必须进行补偿。德国明确要求对征收中被征收人的特别不利给予补偿，即“负担补偿”或“特别不利补偿”条款，该条款的规定是为了因实行都市建设计划而采取的征收措施，使得人民的生活状态（尤其是经济及社会生活方面）产生了经济方面的损失。相比之下，我国《拆迁条例》规定的补偿范围显得非常狭窄，这是一直以来强调社会整体利益而忽视公民个体合法权益的结果，它直接导致了在实际操作中，不以被拆迁人的实际损失为参考、仅仅作象征性补偿的现象大量存在。而且由于现实中补偿的上限与下限幅度太大，所以根本无法弥补被拆迁人物质上的损失，更谈不上其他方面的弥补和合法权益的保护了。 （二）土地使用权没有完全补偿 修订后的《拆迁条例》规定，按被拆迁房屋的区位、用途进行补偿，虽已隐含了地价补偿，但毕竟其还是以房价形式出现，法律上没有把地价明确列入补偿范围。单纯的土地无法补偿，实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿，以致出现补偿价和建成房价的巨大反差，有的地方甚至出现拆十平方米，还买不到一平方房的现象。目前，土地使用权补偿问题主要集中在以下几个方面： 1．土地使用权补偿与房屋的补偿界定不明。《土地管理法》第58条第2款规定：对因公共利益需要使用土地和为实施城市规划进行