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完善我国房地产税制几点建议摘 要： 开征物业税的方式调控房地产市场成为当下的热门话题，笔者主要从我国开征物业税的目标定位出发，基于我国现有国情对开征物业税的一些基本构想进行了探讨，最终建立起全新、健全的房地产税收体系，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 关键词： 房地产税收； 物业税 中图分类号： F812.42 文献标识码： A 文章编号：1009-8631（2010）07-0164-02 新企业所得税的制定和实施，标志着我国新一轮税收制度改革的开始。国家税务总局今年将把地方税制的改革和完善作为下一步税制改革的一项重要内容，在继续完善共享税制度的同时，努力构建更加科学合理的地方税制体系。按照“健全中央和地方财力与事权相匹配的体制”等要求，构建更加科学合理的地方税制体系。而物业税的开征将是改革和完善地方税制的重要一步。 一、我国开征物业税的目标定位 （一）其他国家物业税的效应 物业税是一个古老的税种，在国外也称财产税、地产税或者是财富税，属于地方政府的税收。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。无论是发达国家，还是发展中国家，物业税已成为各国财政税收的重要收入来源之一。在一些已经征收了的西方国家，物业税是地方政府的主体税种。如OECD国家中，物业税占地方财政收入的17.5％，美国则占到了州地方财政收入的29％。 传统的财政分权理论的观点，地方财政活动的成本与收益应该遵循对等原则。按照这一原则，属于地方政府的税收应当是对完全不流动的要素所课征的，并在经济循环中处于稳定的税收。从税种上看，对不动产课征的财产税最符合这一原则。物业税对地方政府而言有着其他税收没有的优势： 一是物业税有利于地方自治和地方政府保持独立性；二是物业税支持的公共服务是显见的，而非税权扣税也使得纳税是显见的，两种显见性要求政府收支透明，硬化了预算约束，同时促进了公众的民主参与程度。 （二）我国物业税的目标 从法律层面上讲，物业税是国家或政府基于政治权力而以公共管理者的身份取得的收入，是为了向房地产权力人提供公共产品和公共服务而课征的税收（房地产权利人应当以缴税的方式承担相应的对价）。物业税的收入目标，是为地方政府提供了长期稳定的、可持续的收入来源，提高物业税占地方财政收入的比重，增强地方政府投资教育、卫生和社会保障等公共产品的供给能力。特别是成为地方税体系中的主体税种。从地方政府职能转向提供公共服务角度出发，我国政府支出责任加大，政府今后的主要职能是提供与老百姓生活密切相关的公共品。公共服务分两个层次：一是支出责任，即中央的支出责任；第二层次是管理责任，主要指县市地方政府的管理责任。虽然我国名义上有地方税，但是集中在省一级，县级政府财权十分有限，县级政府最需要财权。物业税作为最合适的县税有四个理由：地域性强。不同地区房价、地价差别大；地方政府易于管理；符合服务收费原则；放在县税里，有利于物业税的建设。 开征物业税后，可以改变目前的对房地产交易环节税负重，而对持有环节税负轻的不合理现象，过分侧重房屋流转环节的税收不利于房产的自由流动，税收收入不稳定且增长乏力。如果重视对房屋持有环节的征税，地方政府为了获得更多的税收收入必将重视城市环境的建设，重视人民居住质量的提高，地方政府的行为会更加符合公共财政的要求。 二、基于我国现有国情对开征物业税的一些基本构想 （一）物业税的课税对象 2003年中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中第一次使用物业税的概念，并提出“条件具备时对不动产征收统一规范的物业税”，明确指出了物业税的课税对象为不动产。但物业税的课税对象我国与外国有一个明显的不同之处：外国土地私有，而我国为公有。那么是对房产与土地分开计税还是合并征税呢？我们认为，房产和地产应合并征税。物业税对房屋和土地分开计征并不具备可操作性。在法律依据方面，根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》等法律关于土地和建筑物关系的规定，物业税的征收对象应当包括土地和房屋。 （二）物业税计税依据的设置和调整 以评税价格作为计税依据是国际上的通行做法，我国物业税也应选择以评税价格作为计税依据。目前有人建议依靠中介机构的评估价格作为物业税的计税依据，笔者认为不妥。原因在于：一是以中介机构的评估价格作为税务机关的征收依据直接对税务机关的征税权形成了钳制，有悖于《税收征收管理法》的立法精神。二是目前我国中介机构不够规范，监督不到位，使得中介机构的评估价格是否公允值得考虑。三是中介机构评估是一项付费行为，如由纳税人支付显然是不公正的，而由税务部门支出又扩大了公共财政的负担。建议以房产购买原值为基础，并考虑每