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2007年房地产市场宏观调控政策及其效果 任兴洲 2007年，我国房地产业继续保持较快增长，房地产开发投资、全 国商品住宅投资、商品住房销售面积同比均有较大幅度增长。同时， 房地产市场运行中仍存在不容忽视的问题。房价涨幅仍较高，7O个大 中城市房屋销售价格全年同比上涨7．6％，比上年提高2．1个百分点。 住房供给结构矛盾依然存在；地价不断攀升。针对这些问题，中央政 府出台了一系列宏观调控政策措施，对房地产市场运行产生了明显 作用。 一 、 2007年出台的房地产宏观调控政策 (一)针对房地产市场的调控政策措施 1．针对房地产开发领域的“一费二税’’调整政策 2007年1月，国税总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知》，提出从2007年2月1日起，全国房地产企 业将全面进行土地增值税的清算工作；从2007年 1月1日起，城镇 土地使用税税额标准在1998年颁布的 《城镇土地使用税暂行条例》 规定的基础上平均提高2倍，同时，新批准的新增建设用地有偿使用 费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。 “ 一 费二税”政策调整的目标，是力图通过调整税收加强对房地 产宏观调控，利用税收的调节手段加大房地产开发商成本，压缩其高 利润空间。 12 2．针对住房消费的调控：第二套住房贷款首付提高 中国人民银行、中国银监会于2007年9月27日联合下发《关于 加强商业房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)，规定已利用 贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，首付比例不低于 4O％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1．1倍。为使这一措 施得到切实落实，央行和银监会于12月又联合下发了《关于加强商 业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)。其核心要点 是明确了以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认 定房贷次数，从而规范了各商业银行对“第二套”住房的认定标准，强 化了政策调控的力度和严肃性。 此项政策的出发点主要是通过控制银行信贷和提高第二套住房 房贷的首付比例，遏制市场上的投资购房行为，缓解市场住房上涨压 力，加大贷款购房的投机成本。特别是对第二套住房按家庭为单位予 以认定，也规范了这一政策措施实施的条件。 3．针对土地市场的调控 2007年1月，国土资源部发出《关于调整报国务院批准城市建设 用地审批方式有关问题的通知》，提出在土地利用总体规划确定的城 市建设用地范围内，由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收， 调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报。这一政策措施意味着 原来由中央部门行使的建设用地审批权和责任制．前移至各省级政 府，加大了省级政府的对建设用地的审核责任，强化了对地方政府的 问责制度。 8月，国土资源部、财政部、建设部等五部委联合发出《关于开展 国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时 间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，对2005年 至2007年供应的所有建设用地逐宗进行清理。 1O月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权 规定》(39号令)，要求从l1月1日起，受让人必须付清整宗土地全部 的出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。 1 1月，在2007年度报国务院批准的城市建设用地审批结果中， 各地被核减的申报用地面积占到了全部申报面积的31．81％。 12月，国土资源部、财政部和央行联合颁布 《土地储备管理办 法》，对土地储备机构申请贷款及抵押贷款的条件、土地储备机构的 贷款规模及相关管理措施等作出了严格规定。 以上调控措施体现了中央政府进一步强化土地管理、把住土地 这一“闸门”的决心。力图通过这些措施有效阻止开发商蓄意囤积土 地、推高地价的行为，完善土地储备制度，规范土地市场运行，促进土 地节约集约利用，从而将为确保 18亿亩的土地控制“红线”，遏制地 价大幅快速上涨发挥重要作用。 4．针对房地产市场秩序的调控 2007年1月，建设部和央行联合发布《关于加强房地产经纪管理 规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房地产经纪机构 或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户。 用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方 式进行，不得