2015连锁门店开发与设计（机工版 杨叶飞主编）课件：第二章 连锁门店投资开发 可行性分析.pptVIP

书名：连锁门店开发与设计 ISBN： 978-7-111-23375-6 作者：杨叶飞 出版社：机械工业出版社 本书配有电子课件 连锁门店开发与设计 高职高专 ppt 课件 连锁门店开发与设计 高职高专 ppt 课件 第二章 连锁门店投资开发 可行性分析 1．门店投资开发项目可行性研究的概念 可行性研究，从理论上讲是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证并试图对其作出可行或不可行评价的一种科学方法。它是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目的投资决策中必不可少的一个工作程序。 2．门店投资开发项目可行性研究的作用 （1）作为门店投资项目投资决策的依据。 （2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。 （3）作为编制设计和进行建设工作的依据。 （4）作为签订有关合同、协议的依据。 （5）作为项目进行后评价的依据。 （6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。 （7）作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。 门店开发的可行性研究的内容，主要包括以下11个方面的内容： 1．宏观投资环境分析 2．地区行业概况分析 3．地区市场需求情况调查和预测 4．地区主要门店的竞争状况调查分析 5．门店业态选择和经营规模分析 6．门店选址分析 7．门店卖场布局策划方案的分析 8．门店经营策略分析 9．投资估算和筹资方案分析 10．经济评价 11．门店开发可行性结论 门店的投资环境就是指对投资在某一区域内的门店的投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它包括对投资具有影响的区域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。 1．按投资环境存在的物质形态进行划分 2．按投资环境存在的范围不同进行划分 3．按投资环境存在的内容不同进行划分 1．综合性 2．区域性 3．动态性 4．差异性 表2-1 门店开发重点分析内容 内 容 项 目 具 体 说 明 市场环境调查分析 政策法令的相关分析 政府的相关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其他服务业的影响 经济情况的调查分析 国家的经济发展整体状况、居民收入状况、商品或服务供求状况等 人口调查分析 人口状况、当前社会问题、社会发展态势等 自然环境调查分析 气候、资源、交通等 社会时尚调查分析 社会流行、社会时尚及其变化态势 科技状况调查分析 新技术在行业的应用现状与态势 竞争状况调查分析 竞争者数量、竞争自身经营状况、竞争手段等 消费行为调查分析 消费者需求调查分析 需求类型、需求满足状况等 消费者购买动机调查分析 消费者购买动因、消费心理的详细了解 消费者门店选择调查分析 选择购物地点的标准、习惯等 1．道氏评估法 2．多因素评估法 1．固定资产投资 2．流动资产投资 3．无形资产投资 4．递延资产投资 门店投资规模的估算依据，就是上述门店投资的各项资产内容。因此首先应准确地确定门店所需各项资产的种类和数量，然后以此计算所需资金量。进行门店投资规模估算可采用不同的方法，但最常用的是分项详细估算法，即先分别计算拟建门店各项资产所需投资额，然后进行加总。 一般的投资项目的经济评价分为财务评价和国民经济评价两个层次，包括财务评价、国民经济评价、不确定性分析、方案比较四个方面的工作，见图2-3。 图2-3 经济评价内容结构示意图 财务评价是指在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判断项目的财务可行性； 国民经济评价是从国家整体角度分析、计算项目对国民经济的净贡献，据以判断项目的经济合理性。而门店的经济评价则侧重于财务评价和不确定性评价。 1．门店开发财务评价 2．门店开发财务评价的程序 （1）分析和估算项目的财务基础数据。 （2）编制财务基本报表。 （3）计算分析财务效益指标。 （4）进行不确定性分析。 3．门店开发财务盈利能力分析 财务盈利能力分析主要考察项目的盈利水平。主要计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资利税率、资本金利润率等评价指标。 4．门店财务清偿能力分析 不确定性分析通常包括 1．盈亏平衡分析 2．敏感性分析 3．风险分析 1．盈亏平衡分析 （1）盈亏均衡点分析的公式法 （2）盈亏均衡点分析的图解法 （3）经营安全率计算法 2．敏感性分析 （1）敏感性分析的概念 （2）敏感性分析的程序 （3）单因素敏感性分析 3．风险分析 （1）风险分析的概念 风险分析又称作概率分析。它是使用概率来研究预测不确定因素和风险因素对项目经济效益影响的一种定量