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北京美邦亚联商业定位分析 项目需要解决的问题 北京商业分析 北京商业分析---商业业态 受新兴零售业态的不断发展和创新的冲击，百货业萎缩。众多老牌企业谋求时尚化变身和经营定位调整，由多种经营转向主体性经营、主题经营 ，部分调整到位百货重焕活力 “中、美、苏”三巨头家电连锁卖场达到104家门店，并有进一步布点扩张的趋势，竞争极度激烈，行业洗牌即将来临 家乐福、华联等超市大卖场在3环内已经完成势力范围划分，营业可观。下 一步将向3环外扩展 秀水街、女人街等专业市场，产业升级改造后形象档次、货物品相、客流都有进一步的提升 北京商业分析---商业业态 东方新天地、国贸中心等建筑综合体的底商，走都市购物中心路线，汇集大量国际国内知名品牌精品店，形成自身优势 世纪金源类的郊区mall或处于建设期或处于经营培育期，未来前景有待观察 批发市场主要集中于城南、木犀园、大红门一带 ，由于新型商业零售业态出现，原有生存空间受到挤压,产业升级是趋势 北京商业分析---商业业态 北京商业分析---商业业态 北京商业分析---商业业态 北京商业分析---商业业态 北京商业分析---商业业态 北京商业分析---商业业态 北京商业分析---商业业态 旺地三维商业定位法 关键，在于找出商业策划定位的魂 在北京一共有１０１个专卖店，其中９０％都是在城东区域 王府饭店３２个， 国贸商城２８个， 东方新天地６个 首都机场、ＳＯＧＯ、中友百货等等在西边品牌不到１０个 通过以上分析，本项目商业形态可以考虑的方向为： 精品时尚百货 （部分面积） 专业市场个体商铺 （部分面积） 品牌直营/加盟专卖店 （店中店，但要主题特色鲜明，以突破现有格局） 展贸中心----批发市场升级形态 综合各种因素，旺地提出本项目三个定位方向： 定位1 —— 精品百货＋品牌专卖店＋专业时尚小商铺（新佳亿） 定位2 —— 中国时尚中心（展贸中心）＋专业时尚小商铺（新佳亿） 定位3 —— 中国奢侈品中心（店中店） 结论 旺地建议 广州旺地发展顾问公司2005年10月 地块位于北京大使馆板块，为北京CBD区域内，项目占地2.28万平方米，容积率9.6，总建筑面积达22万平方米 区位 本项目位于北京大使馆区，五星酒店云集、写字楼及公寓相对比较分散。该区域属于燕莎商圈的核心位置，与燕莎友谊商厦隔桥相望，周边有女人街、佳亿时尚购物广场等商业旺地 道路交通 项目东临东三环路，紧邻燕莎桥节点，南临新源南路，交通可达性佳 公共交通 有十数条公交线路途经，地铁新线通车在即 项目基本情况 销 售——需要主题概念炒作题材 招 商——具可操作性的招商方向指引 商业运营——打造主题特色鲜明、投资回报稳定、提升项目 整体美誉度的商业中心 资本运营——快速销售，快速回笼资金，推动项目后期开发 整体租金收益稳定，持平甚至超出返租的支出 北京商业分析——城市商业发展布局 从北京城市商业分布图可以清晰看出： 一环内的王府井“金街”、西单“银街”为传统一级商圈 二环为主要针对区域客户群的中兴二级商圈 随着近年来三环内外各个区域板块的经济发展、人口导入、区域改造，北京三环内外的Mall、大卖场等商业作为城市运营与发展不可或缺的配套组成，正呈快速发展的态势，并随城市发展进程向四环以外扩展 以圈层格局分析：三环内外为未来完善商业配套重点发展区域，四环内外为新兴业态拓展的重点 以发展方向分析：东向区域大力发展，南区调整优化 燕莎商圈正位于三环的东北角上 一级商圈——西单商圈 北京时尚青年集聚地 王府井商圈 全国商业旅游中心 二级商圈——建国门大街 中外淘货天堂 建外CBD商圈 瞄准CBD高薪白领 崇文门商圈 京城新生代，形成引导时尚潮流的青年商业氛围 燕莎商圈 高贵与平民化共舞，传统与潮流伴生 中关村商圈 中国著名电脑数码贸易街 三级商圈——新崛起的大卖场与超级mall 北京商业分析---商圈格局 百货/购物中心/大型超市 供应量