江油项目(五泽合汇).ppt

一、营销理念篇 地产营销理念 房地产销售的核心是什么 地产营销理念 我们贩卖的不是房子,而是 地产营销理念 房地产销售的执行力是什么 地产营销理念 目标 地产营销理念 效率最高 二、营销策略篇 项目营销策略 项目总体销售周期 项目营销策略 项目阶段销售周期 三、营销战术篇 项目销售战术---寻找客户 项目销售战术---锁定客户 四、营销战术构架篇 项目销售策略---销售成功---认购部属 项目销售策略---销售成功---销售控制 项目销售策略---销售总控（以住宅部分为例，体现前两期销售战术，第三批依此类推，商业部分待开发公司确定商业形态后在做补充） 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 项目销售策略---销售总控 * * 江油项目营销策略 成都五泽合汇营销售策划有限公司 成都五泽合汇营销售策划有限公司 成都五泽合汇营销售策划有限公司 生活! 成都五泽合汇营销售策划有限公司 成都五泽合汇营销售策划有限公司 结果 执行力 成都五泽合汇营销售策划有限公司 营销团队执行力的三宗 “最” 错误最少 默契最好 成都五泽合汇营销售策划有限公司 成都五泽合汇营销售策划有限公司 成都五泽合汇营销售策划有限公司 沿江餐饮娱乐风情带 大型购物中心 1年 甲级写字楼 1年 1年 1年 高档住宅 销售周期 建筑形态 城市综合体 项目总体销售周期控制 成都五泽合汇营销售策划有限公司 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 沿江风情餐饮娱乐带 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 住宅三期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 住宅二期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 住宅一期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 甲级写字楼销售及招商工作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 大型购物中心销售及招商工作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 前期地块规划及拆迁工作 2015年4月 2014年5月 2014年4月 2013年5月 2013年4月 2012年5月 2012年6月 2011年7月 2011年6月 2010年12月 项目进程 项目阶段销售周期控制 说明：根据市场需求及地理位置，我们认为整个城市综合体的销售时序应为：首先开展大型购物中心的销售或招商工作，以此来带动整个项目的商业培育。其次推出甲级写字楼项目。此举在于解决开发企业的前期资金回笼问题，为住宅项目筹措资金。同时进行一期高档住宅的蓄水工作，由于住宅项目体量较大，因此建议分3期推出。最后推出沿江商业项目，进入收宫阶段。 成都五泽合汇营销售策划有限公司 DM单派发(客户意向调查书、问卷调查书) 政府机关 销售部接待客户(前期客户蓄水) 企事业单位 乡镇机关 DM单派发(客户意向调查书、问卷调查书) 学校 医疗卫生机构 销售部 行销 市区 乡镇 客户来源 汇总 前期蓄水客户 成都五泽合汇营销售策划有限公司 前期蓄水客户 产品品鉴会 小众活动 入会/VIP 意向性客户 过滤 成都五泽合汇营销售策划有限公司 成都五泽合汇营销售策划有限公司 蓄客 流程 根据实际登记客户数量制定优惠方案。 前期客户登记 必须先成为会员才能具备买房资格。 入会 收诚意金，确定优惠方式。 销售VIP卡 确定房号 不确定房号 公开发售 方式 后期操作难度小，但对蓄客造成影响，不利于推货控制，处于被动。 处于主动，集中选房易造成热销场面，但对执行能力要求较高。 集中签约 分开签约 集中选房 分开选房 摇号 排队 易造成热销局面，但购房款较多，签约时间长，现场控制难。 公开发售执行注意事项： 置业优惠卡对市场客户的影响/ 关系户选房操作/ 价格较高带来的影响/ 现场突发事件控制/ 预案的制定/ 防止客户的流失/ 现场布置/ 保安力量…… 操作难度小，但客户积极性低，资金回笼速度慢，客户易流失。 造成热销局面，迅速去化，但客户易流失 客户有更多时间选择，但无法形成紧迫感，同时现场氛围较难营造。 成都五泽合汇营销售策划有限公司 现场气氛控制 展场布置 现场控制 成交控制 价格控制 推售产品控制 推出控制 加推控制 折扣控制 提价控制 降价控制 销售控制体系 信息发布控制 成都五泽合汇营销售策划有限公司 亮相与导入期 蓄客期 VIP认购期 第一次公开发售 强销期 持销期