中国商业地产运营能耗及节能模式研究 - 天华迈卓.pdf

迈卓行业研究报告 中国商业地产运营能耗及节能模式研究 目录 前言 1. 中国建筑能源市场需求分析 2. 商业建筑能耗与节能改造 2.1 商业建筑能耗及其区域特征 2.2 商业建筑的能源费用 2.3 商业建筑节能改造技术与投资回报率 3. 中国商业建筑节能改造市场 现状与前景 3.1 中国现有节能改造商业模式介绍 3.2 节能改造商业模式现状分析 3.3 中国未来建筑节能市场的商业模式 2 / 21 中国商业地产运营能耗及节能模式研究 前言 “如何通过精准的项目定位和专业的运营管理来实现商业价值的最大化”是大家在商业地产 开发和运营实践中普遍关注的一个问题。这也是我们无论在为客户提供的定制化咨询服务 中，还是在“拓中国”平台上持续分享的行业观点和案例研究中，都已经广泛涉及的话题。 商业地产作为一种物业资产，如何实现资产长期保值与增值是一个要在高维度上才能系统回 答的问题。在管理界和投资界，“资产价值”的评估最广泛采用一种叫“DCF （折现现金流） 模型”的方法。事实上，很多后来衍生、被大量使用的资产价值评估方法，也大都脱胎于DCF 模型。DCF 模型的核心理念是：资产价值决定于其未来可持续的盈利能力，这种能力可以用 “现金流”很好地量化。而现金流又包含两个方向：现金的流入和流出。在商业地产运营中： 现金流入，主要包括租金、广告收入和其他运营收入等；现金流出，则主要包括各项摊销成 本、财务费用、营销管理费用等。也就是说，提升商业物业价值的不仅仅是“能如何多赚钱”， 还包括“如何省钱”。 然而，在商业地产运营竞争日趋激烈的今天，各项前期成本、财务费用已经基本确定，人工 成本上涨的趋势不可逆转，适当的营销投入对商业的成功运营又至关重要……面对这样处境 再谈压缩运营费用，业主常常无计可施。 一直以来，建筑能源费用是很少被关注的领域。迈卓团队曾经为全球最大的能源矿业巨头提 供了一系列战略咨询服务，同时又得益于迈卓的母公司——天华集团从 2014 年开始涉足建 筑节能改造工程领域。在对相关领域的大量分析研究之后，我们发现了其中的巨大潜力—— 仅以一栋5 万方的商业建筑为例，其每年的能源费用高达800~1000 万元。以目前中国大多 数的建筑能源设施运营水平，通过专业的改造技术和管理，完全可以实现平均20%的节能目 标，仅此一项就可帮助该物业增值3000~4000 万元！在更宏观的层面上来讲，中国的能源需 求，有四分之一来自于建筑能耗，这其中商业建筑的能耗强度又远高于住宅等其他建筑类型。 因此，我们认为：无论从国家能源战略还是从业主资产保值升值的角度来看，怎么强调商业 物业的设施能耗管理都不为过。 作为中国首份关注商业地产运营能耗及节能模式的研究报告，我们通过对大量权威行业专家 的观点访谈以及对市场数据与研究报告的深度解读，分析和总结了中国建筑能源市场需求， 商业建筑能耗与商业建筑节能改造市场的现状和前景，希望与您分享天华迈卓在此领域的一 些观察与思考。 陈栋 先生 天华迈卓咨询 总经理 2015 年6 月 3 / 21 中国商业地产运营能耗及节能模式研究 1. 中国建筑能源市场需求 自2003 年至 2013 年十年间，中国能源消费年增长率高达 7.4% ，到 2013 年，能源消费 总量已达 37.5 亿吨标准煤。近几年，国外机构，诸如 IEA、BP 等，陆续宣称中国已超过美 国成为全球能源消费第一的国家，而中国经济尚处于高速发展时期，未来能源消耗形势严峻， 能源的开发和节约成为刻不容缓的举国战略方针。 建筑能耗是能源消耗的重要组成部分。从全球的终端消耗情况来看，建筑能耗占总量的 35% ，部分发达国家如美国、日本、欧洲，建筑能耗比例更高达40% ；中国